08-11-01
Экономика
Обманутые дольщики помогут бюджету
Почему нижегородские законодатели опередили коллег из Госдумы?
Депутаты Законодательного собрания Нижегородской области приняли закон «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области». Чиновники утверждают, что данный документ по своей сути революционен. В том смысле, что в России пока не существует необходимой законодательной базы для урегулирования отношений между застройщиками и соинвесторами долевого строительства. А в Нижегородской области такой документ, дескать, появился. А появился он совсем не случайно.
Коммерческий или социальный проект?
Поначалу власть не хотела вовсе вмешиваться в процесс. Хотя бы потому, что дело касалось сугубо частных отношений в строительном бизнесе. Господа соинвесторы, вы доверяете свои деньги заказчику? Вот с него в итоге и спрашивайте. При чем же здесь власть, если застройщик не смог выполнить свои обязательства? Примерно такая была логика. Прошлой осенью дольщики компании «Социальная инициатива» устроили голодовку, требуя от власти принять меры для решения их вопроса. Губернатор поначалу заявлял, что государство ничего не должно выплачивать людям, пожелавшим «навариться»: «Это был коммерческий проект. Они хотели заработать на нем денег и сознательно пошли на этот риск». Однако в данном конкретном случае все было гораздо сложнее. Дело в том, что «Социальная инициатива» работала «под прикрытием» Министерства обороны. И люди, отдавая застройщику свои рубли полагали, пусть и наивно, что государственная «крыша» им обеспечена. И просчитались.
Нижегородские депутаты разработали закон, позволяющий защитить обманутых дольщиков и помочь решить их проблемы материально, но без убытка для бюджета региона. Тратить бюджетные деньги, отвечая по чужим долгам, областные власти не хотели. Однако когда были произведены необходимые расчеты, выяснилось, что помогая обманутым дольщикам, можно не только выйти в «ноль», но и получить прибыль. Как заявил министр жилищной политики и жилищного фонда региона Никита Гурьев, революционный нормативный акт местного значения будет распространяться только на тех обманутых дольщиков, которые вошли в процесс сделки с застройщиками до вступления в силу закона «Об участии в долевом строительстве» от 2005 года. В этой связи хочется напомнить, что в 2006 году в Нижегородской области, как и по всей стране, произошел резкий скачок цен на жилье. Одной из причин столь резкого повышения цен стало начало реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Вернее, вытекающие из этого проекта последствия. Главное из которых — доступность ипотечных инструментов кредитования. Плюс — сокращение строительных площадок. В 2006 году рост цены на недвижимость в Нижнем Новгороде был самым высоким в России — 129 процентов в течение года. То есть сегодня жилье стоит в несколько раз дороже, нежели три-четыре года назад. Поэтому, если достроить недостроенные объекты, предполагаемая прибыль, по всей видимости, покроет все издержки. Иначе чем объяснить изменение точки зрения областного руководства на противоположную?
Причем рост цен на жилье — это только одна сторона медали. Еще больше за последние годы подорожала земля. Неужели эти два фактора гарантируют стопроцентную прибыль при завершении строительства долгостроев? «Безусловно, необходимо смотреть на какой стадии строительства находится объект, но, думаю, в большинстве случаев можно говорить о получении конечной прибыли», — считает наш эксперт.
Первоначально предусматривалось три вида оказания поддержки: выплата компенсации средств, вложенных дольщиками в строительство, взамен на передачу правительству области права на достройку домов; оказание финансовой помощи на завершение строительства (при условии согласия всех участников долевого строительства) и последующего создания в доме ТСЖ; предоставление дольщикам в собственность помещений государственного жилищного фонда в обмен на отказ в пользу правительства области от прав на жилье и требований к инвесторам (в этом случае правительство может построить дома по госзаказу и окупить затраченные средства).
Однако по просьбе председателя комитета по жилищной политике и градостроительству Александра Серикова было оставлено только два вида поддержки: либо предоставление обманутым дольщикам социальных выплат на завершение строительства, либо предоставление компенсации средств, вложенных в строительство. «Но лишь в тех случаях, когда суд доказал факт мошенничества и принял соответствующее решение», — уточняет Никита Гурьев.
О суммах денежных компенсаций пока ничего не известно. Зато известно, что эти суммы будут рассчитываться исходя не из сегодняшней стоимости жилья на рынке, а по иным методикам. То есть, грубо говоря, людям просто отдадут деньги, которые они потеряли. Даже если взносы дольщиков пересчитают с учетом инфляции, выданные на руки деньги вряд ли позволят пострадавшим купить себе равноценное жилье взамен недостроенного. Инфляция на рынке недвижимости и средняя инфляция по стране, — две вещи несовместимые. Как уже говорилось, в 2006 году цены на недвижимость в Нижнем поднялись на 129 процентов, в то время как официальный уровень инфляции не превысил 15 процентов. Что называется — почувствуйте разницу!
Право на долю нужно доказывать
Какова технология помощи обманутым дольщикам? При правительстве области создадут координационный совет, который займется рассмотрением заявок и принятием решений о необходимости и обоснованности предоставления государственной поддержки. Государственная поддержка будет оказываться только гражданам, состоящим в реестре обманутых дольщиков. Как уже говорилось, законопроект предусматривает оказание финансовой помощи на завершение строительства многоквартирных домов, предоставление в собственность жилых помещений областного жилищного фонда и денежную компенсацию, «исходя из фактически оплаченной суммы от стоимости жилого помещения». Однако компенсацию вложенных средств обманутые дольщики смогут получить лишь при условии, что строительство объекта еще не началось. В этом случае облправительство получает взамен право на земельные участки, которые может использовать, в частности, под строительство жилья по госзаказу. В законопроекте предусмотрены целевые социальные выплаты на завершение строительства дома. Но только при условии, что дом построен минимум на 80%. При этом требуется согласие всех дольщиков. Обманутым дольщикам может быть предоставлено в собственность жилое помещение из государственного жилого фонда. В этом случае дольщики обязаны будут отказаться в пользу облправительства от прав на жилье и требований. А теперь, внимание! В случае предоставления квартиры или денежной компенсации дольщик теряет право на долю в недостроенном доме. Это право переходит, как вы уже могли догадаться, к областному правительству.
Эпопея с обманутыми дольщиками вступает в новую фазу. Процесс предстоит нелегкий.
«Каждому обманутому дольщику сначала предстоит доказать свое право на долю в строительстве многоквартирного дома, — пояснили в комитете по жилищной политике и градостроительству Законодательного собрания. — Координационный совет будет принимать решение отдельно по каждому конкретному случаю». По словам Никиты Гурьева, «после принятия закона изменится подход к составлению реестра: если раньше в него входили граждане, независимо от того, обанкротился застройщик или нет, то с принятием закона в реестр будут включаться только дольщики, застройщик домов которых ликвидирован». «Пока есть застройщик, у дольщиков есть к кому предъявить требования через суд, есть возможность арестовать имущество, реализовать его с торгов, и дольщики могут в той или иной степени компенсировать свои затраты», — пояснил Никита Гурьев.
Подавляющее большинство обманутых дольщиков «Социальной инициативы» уже согласилось переехать в новые дома в микрорайоне Верхние Печеры. Другие дольщики, которые не согласились на переезд в микрорайон Верхние Печеры, получат денежную компенсацию, отказываясь тем самым от прав на недостроенное жилье.
А ты выполнил свои обязательства по договору?
Нам удалось пообщаться с представителем так называемых обманутых дольщиков. Этот человек четыре года назад вложил $14 тысяч в долевое строительство 12-этажного дома на улице Чкалова. На тот момент строительство подходило к завершению — оставалось достроить всего один этаж. Однако он не достроен до сих пор. Заказчик строительства — в розыске. Недавно облправительство пообещало, что дольщики смогут въехать в свои квартиры до окончания текущего года. Однако счастье привалит не всем. А только тем, кто выплатил всю требуемую сумму и фактически стал собственником пусть и недостроенного жилья. Граждане, которые не выполнили свои финансовые обязательства по договору долевого строительства, претендовать на жилье не смогут. Такие квартиры отойдут правительству. По словам нашего собеседника, владельцы сразу двух или нескольких квартир в долгострое, скорее всего, пытавшиеся приобрести недвижимость в инвестиционных целях, не могут рассчитывать на какую-либо помощь со стороны правительства. С другой стороны, если несколько квартир оформлены на разных людей, формальных препятствий для того, чтобы стать собственником всех квартир, куда вложился инвестор, не существует. По мнению нашего собеседника, власти вряд ли смогут извлечь существенную экономическую выгоду из завершения строительства долгостроев. С другой стороны, $14 тысяч, вложенных четыре года назад в однокомнатную квартиру площадью 40 кв. метров, — вложение, по нынешним временам, очень выгодное. Сданная в эксплуатацию даже с минимальной муниципальной отделкой подобная жилплощадь, по оценке нашего собеседника, сегодня может стоить не менее $70-80 тысяч. Некоторые дольщики, отчаявшись ждать завершения строительства уже продали свои «однушки» по $50 тысяч. Те, кто купил их даже по такой цене, в итоге все равно окажутся в выигрыше. Как сообщили в правительстве, одним из условий принятых «правил игры» для облправительства действительно стало получение в собственность свободных от права собственности жилых помещений. Там не сомневаются, что такие «свободные» квартиры обязательно появятся. Уже появились. Просто потому, что часть дольщиков по тем или иным причинам не может выполнить свои обязательства по договору. Существующая законодательная база не позволяла приступить к достройке немедленно. Например, в бюджетах регионов до последнего времени не существовало строки, которая бы позволила направлять финансовые средства на поддержку обманутым дольщикам. Теперь такая строка появится в бюджете нашей области. «Без законодательного подкрепления мы не могли сделать ни одного шага», — признался министр строительства. Теперь руки у министерства строительства развязаны. Новый закон позволяет убить сразу двух зайцев — дольщиков утихомирить и бюджет пополнить.
справка
В настоящее время в Нижегородской области в реестре обманутых дольщиков стоит 496 человек, 289 из них — участники корпорации «Социальная инициатива», для которых необходимо достроить 10 домов на общую сумму 1 млрд. рублей. К числу обманутых дольщиков относятся дольщики на 10 объектах в Советском районе Нижнего Новгорода в квартале улиц Корейская, Медицинская, братьев Игнатовых. Кроме того, на объекте на ул. Декабристов в Нижнем Новгороде к числу обманутых дольщиков относятся 78 человек, к объекту на ул. Чкалова в Нижнем Новгороде — 74 человека. Также 40 обманутых дольщиков находятся на Бору и 8 — в Павлове. В Нижнем Новгороде насчитывается 14 недостроенных объектов, из них 12 — объекты «Социальной инициативы».
Сергей Анисимов