08-12-22

Экономика

Так будет ли падение цен на жилье?

Нижегородские власти, застройщики и риэлторы намерены подкорректировать законы экономики

«Свободные финансовые средства лучше всего инвестировать в недвижимость», — посоветовал на днях нижегородцам вице-губернатор Нижегородской области по развитию научно-производственного и экономического потенциала Виктор Клочай. Дескать, все ждут падения цен на жилье, а его не будет. Аналогичной точки зрения придерживаются застройщики и риэлторы. Тем самым, опровергая очевидное.

Почему врут застройщики?

Напрямую проецировать события в экономике на рынок недвижимости невозможно. Рынок недвижимости не так значительно подвержен паническим настроениям и реагирует даже на самые негативные новости в последнюю очередь. Это обусловлено многими факторами — от консервативности участников рынка до времени, требующегося на оформление любых сделок по покупке-продаже ­объектов. По мнению экспертов, для того, чтобы цены на недвижимость испытали последствия финансового кризиса, требуется довольно значительное время — до полугода. Поэтому рано или поздно, но изменения цен на недвижимость не заставят себя ждать. Достаточно вспомнить злополучный 1998 год, когда системный кризис российской экономики привел к тому, что стоимость недвижимости в стране упала до минимальных значений за обозримый период. Упала, разумеется, вслед за снижением уровня доходов потенциальных покупателей, а также падением банковских вкладов и курса национальной валюты. В выигрыше остались лишь те счастливчики, кто держал сбережения в валюте и под матрасом. Именно они смогли приобрести квартиры на самых выгодных условиях. На сегодняшний день подобных надежных инструментов накопления не существует. Международные эксперты с большим скепсисом прогнозируют будущее американской валюты, а финансовый кризис коснулся денежных единиц большинства развитых стран. То есть за кризисом неизбежно следует падение цен на недвижимость — это закон экономики. Однако некоторым людям законы, судя по всему, не писаны.

«Снижение цены на недвижимость должно быть, потому что падает цена на цемент, металл, многие другие строительные материалы», — говорят эксперты. К тому же себестоимость жилья сильно отличается от рыночной цены, и поэтому у застройщиков есть задел для снижения продажной цены жилья. В то же время, непроизводственные расходы строителей не снижаются, в том числе затраты на приобретение земли под строительство и подключение к сетям естественных монополий. С другой стороны, застройщики утверждают, что падение цены на 15-20% является «критичным порогом для строительной отрасли, которая в таком случае не сможет оправдать свои расходы». Скорее всего, застройщики лукавят. Прибыль в строительстве — запредельная. И до оправдания своих расходов этим ребятам еще ох как далеко. Но хорошую мину при плохой игре делать все-таки приходится. Надо же впарить потенциальным покупателям на глазах дешевеющий товар.

Почему врут риэлторы?

Финансовый кризис уже оставил свой след на жилищном рынке Нижнего Новгорода. Примерно с августа отмечается резкое сокращение объема продаж. Люди стали аккуратнее относиться к вложению средств в связи с последними мировыми событиями и сложной ситуацией на финансовых рынках. Сказывается рост процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований банков к заемщикам.

Поэтому, если говорить о коммерческом рынке недвижимости, то он стопроцентно просядет в самое ближайшее время, и волна замораживания строительства этих объектов уже началась. Ведь двигатель строительства коммерческого жилья — экономика, и как только ее развитие замедляется, это тут же проецируется на возведение коммерческой недвижимости. Сегодня банки кредиты на эти цели не выдают, большинство компаний завершить строительство объектов на собственные средства не могут. Однако и власти, и застройщики в один голос утверждают, что цены на жилую недвижимость в Нижнем Новгороде не снижаются и снижаться, видимо, не будут. Вопреки всем кризисам и законам экономики. «Застройщики абсолютно уверены, что продадут свои объекты недвижимости, — говорит президент Нижегородского саморегулируемого объединения нижегородских строителей Дмитрий Кузин. — Мы не видим причин для снижения цен. Ясно, что недвижимость — выгодное вложение, товар, который не меняет своих свойств и качеств. Ни один застройщик не готов к снижению цен, потому что это приведет к убыткам». А если у населения банально не будет хватать денег на покупку? Все равно снижать не будете? Так не доставайся же ты никому? Так что ли?

Риэлторы тоже не прогнозируют снижения цен на жилье. «Кризиса на рынке жилья в регионе нет, — считает президент Нижегородской гильдии риэлторов Александр Жилевский. — Обвала цен не может произойти, так как 90% собственников вторичного рынка жилья — это физические лица. Они не могут договориться и все вместе снизить цены». Согласно логике президента Нижегородской гильдии риэлторов выходит, что снижение цен у нас происходит исключительно по сговору. А как цены падали десять лет назад? Тоже по сговору? Однако даже Жилевский согласен, что на первичном рынке, где собственниками являются застройщики, которые строят за счет инвестиций, кредитов и так далее, снижение может произойти. С другой стороны, падение цен не недвижимость для тех же риэлторов очень болезненно. Сейчас рынок встал, а они работают со сделок. То есть реально их доходы уменьшились. Вот они и кричат на каждом углу, что падения цен не будет. Откуда вы знаете, господа риэлторы? Вам, что, известна наперед глубина экономического кризиса, который нас ожидает? Больше всего раздражает, когда в этом хоре записных оптимистов начинают солировать власти.

Шутка Клочая

«Если бы у меня были свободные средства, я бы вложил их в недвижимость», — публично заявил Виктор Клочай. Причем заявил он это уже сегодня, когда цены еще «стоят». Это высказывание тут же растиражировали телеканалы. И на деле получилось, что власти объективно агитируют население покупать недвижимость прямо сейчас. Дескать, не ждите падения цен на квартиры, его может и не быть. Вернее, его точно не будет. Вон, даже сам Клочай собрался инвестировать в недвижимость.

В общем, никто не знает в мире, насколько глубок окажется кризис. А власти нижегородские знают абсолютно все. Даже Владимир Путин не стал отвечать на вопрос, когда выпадет снег. А вот тот же Виктор Клочай, на аналогичный вопрос ответил без колебаний: «Завтра после обеда». С тех пор прошла неделя, а снег не выпал до сих пор. Не исключаю, что заместитель губернатора пошутил таким образом. В таком случае, желание инвестировать в недвижимость тоже можно при желании расценить как милую и необязательную шутку.

Сергей Анисимов