09-04-20
Экономика
Когда задвигается недвижимость?
В 2009 году квартиры в Москве подешевеют в долларовых ценах на 60% на первичном рынке и на 51% — на вторичном. При этом в регионах падение цен будет менее серьезным. Такой прогноз сделал Центр макроэкономических исследований Сбербанка. Нижегородские эксперты просчитали, что столичного снижения цен в нашем регионе ждать не приходится. Почему? Будут ли вообще строить в Нижегородской области в 2009 году? Если будут, то на каких условиях?
Напрямую проецировать события в экономике на рынок недвижимости невозможно. Эта среда значительно меньше подвержена паническим настроениям и реагирует даже на самые негативные новости в последнюю очередь. Что обусловлено многими факторами — от консервативности участников рынка до времени, требующегося на оформление любых сделок по покупке-продаже объектов.
Однако для того, чтобы цены на недвижимость испытали последствия финансового кризиса, требуется довольно значительное, но обозримое время — примерно полгода. Так что изменения цен на недвижимость не заставят себя ждать. (Достаточно вспомнить злополучный 1998 год, когда системный кризис российской экономики привел к тому, что стоимость недвижимости в стране упала до минимальных значений.)
Зависимость этого рынка от кризиса — это закон экономики. Снижение цены на недвижимость должно быть, потому что падают цены на цемент, металл, многие другие строительные материалы. К тому же, себестоимость жилья сильно отличается от рыночной цены — у застройщиков есть неплохой задел для снижения продажной цены жилья. В то же время, непроизводственные расходы строителей сегодня не снижаются. Например, затраты на приобретение земли под строительство и подключение к сетям естественных монополий. «Действительно, упали цены на цемент. Но цены на землю — от 10 до 15 тысяч рублей за квадратный метр — остались на прежнем уровне. Спектр цен на квартиры в многоэтажных домах в регионе начинается от 36 тысяч рублей за квадратный метр. И мы понимаем, что снижать эти показатели нам просто некуда, — объясняет директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Ольга Сажина. — В Москве квадратный метр продавали по 150 тысяч рублей, и там могут себе позволить падение и на 20%, и на 30%. А на нижегородском рынке возможностей для такого снижения нет». Президент нижегородской гильдии риэлторов Александр Жилевский считает, что снижение цен на цемент не дает возможности для значительной коррекции цен на жилье: «Я попросил сметчиков просчитать, насколько снизится себестоимость строительства за счет уменьшения цен на цемент. Оказалось, что всего на 1%! Все остальные составляющие остаются неизменными».
По базовому сценарию развития событий снижение цен на первичном рынке составит 7,5% в рублях и 24,8% в долларах, на вторичном — 7,6% в рублях и 24,9% — в долларах. Стрессовый сценарий предполагает снижение на 11,8% и 41,8% на первичном рынке и 9,7% и 40,4% — на вторичном.
Нижегородские застройщики утверждают, что падение цены на 15-20% является критичным порогом для строительной отрасли, которая в таком случае не сможет оправдать свои расходы. Ведь строили еще при высоких ценах на сырье.
В то же время, если говорить о коммерческом рынке недвижимости, то волна замораживания строительства таких объектов началась. Еще в конце прошлого года. Поскольку двигатель строительства коммерческого жилья — экономика, и как только ее развитие замедляется, это тут же проецируется на возведение коммерческой недвижимости. Сегодня банки кредиты на эти цели не выдают, а большинство компаний завершить строительство объектов на собственные средства не могут.
интервью
Дмитрий Кузин, президент Нижегородского саморегулируемого объединения нижегородских строителей:
— Итак, цены на недвижимость в регионе не могут упасть значительно. Тем не менее спрос на жилье по существующим ценам значительно снизился. Что будут делать застройщики в отсутствии заказов?
— В условиях слабого строительного рынка максимальные скидки при продаже недвижимости достигают 10%. Возможно, через некоторое время скидки могут достигнуть 20%. Еще более низкое снижение цены в Нижегородской области невозможно. Потому что это ниже себестоимости строительства, а на прямые убытки никто не пойдет… Если в 2009 году рынка не будет совсем, застройщики будут вынуждены работать по государственным программам. То есть кредитоваться под фиксированную цену будущего жилья. Пусть эта цена и не очень выгодна для застройщиков. Тем не менее она позволяет работать на будущее.
— Подобным образом построенное жилье с привлечением кредитов под госгарантии будет в итоге куплено государством?
— Бюджет получит это жилье только в случае невозврата кредита застройщиком. А такой невозврат возможен, если не пойдут продажи. Но скорее всего, они пойдут даже в условиях кризиса потому что готовое жилье в Нижнем Новгороде сегодня — очень большая редкость. Такого продукта на нижегородском рынке представлено очень мало.
— То есть обвального падения цен в регионе ожидать не стоит? Неужели маржа нижегородских застройщиков столь низка, что ниже скидки в 20% продавать квартиры в новом доме уже невыгодно?
— Нижегородские цены на недвижимость не столь перегреты в отличие от московских. К тому же московский рынок недвижимости — это в определенной степени рынок финансовых обязательств. Там люди следят за ростом процентных ставок по рублевым кредитам. Если это валютный кредит – за ростом курса. Москвичам иногда удобнее продать построенное жилье даже ниже его себестоимости. То есть пойти на заведомые убытки по продажам для того, чтобы, например, вовремя погасить кредит. В Нижегородской области все проще. Кредитные ресурсы, которые используют наши застройщики, как правило, очень невелики. Соответственно, невелики и обязательства перед банками. Преобладающей формой финансирования того или иного строительного объекта в регионе является долевое строительство.
— Выходит, нижегородские строительные организации в отличии от столичных не слишком «закредитованы». Соответственно, и кризис должны пройти с меньшими потерями и меньшим снижением цен. Но десять лет назад был похожий кризис, когда цены на жилье в течение полутора-двух лет упали в два-три раза. Население очень ждет, что ситуация повторится. Зря ждет?
— Тогда кризис был в России и Юго-Восточной Азии. Сегодня имеет место мировой кризис. Десять лет назад цена упала не только на жилье. И связано это было в основном с резкой девальвацией рубля. Сегодня тоже не исключена девальвация, хотя и более мягкая, однако инфляция, скорее всего, тоже будет. А мягкая инфляция полезна для раскачки рынка. Потому что любой инфляционный процесс стимулирует людей к тому, чтобы не держать деньги дома под подушкой. И покупательская способность населения пока серьезно не упала. Осенью нижегородцы сняли с банковских счетов более 10 миллиардов рублей. По сути, они их так толком и не потратили. Этот факт вселяет в застройщиков надежду.
— Вы возглавляете Нижегородского саморегулируемое объединение нижегородских строителей. С принятием соответствующего федерального закона такого рода организации получили большие права. Какие это права и как вы собираетесь ими воспользоваться?
— Государство сегодня отказывается от функции лицензирования передавая их общественным организациям. Наше саморегулируемое объединение сегодня находится на завершающей стадии регистрации в обозначенном правительством органе — Ростехнадзоре. После этого наша организация будет иметь право допуска на рынок. Количество организаций, которые хотят вступить в нашу общественную организацию, растет день ото дня — сегодня в наших рядах насчитывается 146 строительных компаний. Суть Нижегородского саморегулируемого объединения нижегородских строителей выражается в трех словах: безопасность, качество и ответственность. Однако, к сожалению, наша организация в очень малой степени может влиять на складывающиеся негативные явления на строительном рынке.
— Главный вопрос сейчас — «остановится» ли нижегородский строительный рынок окончательно в 2009 году?
— Я думаю, что этого не произойдет. Недавно на заседании специальной коллегии, созданной при министерстве строительства Нижегородской области, обсуждались механизмы, которые позволят замедлить падение строительного рынка в регионе. Эти механизмы, на мой взгляд, очень весомы. Достигнута договоренность с банками о выделении кредитов с гарантиями областного бюджета под залог построенного жилья. Это позволит восстановить доверие между партнерами, которое во многом разрушил кризис. Сегодня сложилась такая ситуация, когда многие сомневаются — достроят дом или нет? А если есть сомнения, финансирование прекращается. И многие граждане боятся участвовать в долевом строительстве. Поэтому сейчас важно получить гарантии платежеспособности застройщиков, строителям — достроить начатое до конца, а населению — преодолеть кризис недоверия.
Сергей Анисимов