10-04-26

Экономика

Бендер тоже хотел в управдомы

В последнее время тема управления жилым фондом и домоуправляющие компании (ДУКи) оказались на главной линии огня. На дискредитацию ДУКов брошены огромные средства: газеты в сотнях тысяч экземпляров, телепередачи, которые активно рекламируются. Дело тут, видимо, в экономике и политике. Бизнес-группы конкурируют между собой. Скоро выборы, и борьба за власть идет уже сейчас.

Не все довольны и смеются

После продажи 75% акций районных ДУКов (кроме Автозаводского), выяснилось, что есть победители и проигравшие. В СМИ неоднократно сообщалось, что новыми владельцами ДУКов стали в Московском и Канавинском районе — ООО «Магистраль» (по неофициальным данным, владелец — депутат городской думы Михаил Жижин), в Приокском — ООО «Объединенные коммунальные сети» (по неофициальным данным, владелец — депутат гордумы Вадим Агафонов), в Нижегородском и Советском — ООО «Реконструкция», в Ленинском — ООО «Стройград-НН» (по неофициальной информации, владелец всех трёх — депутат гордумы Владимир Амельченко), в Сормовском владелец — депутат гордумы Николай Шумилков.

Замминистра энергетики и ЖКХ Дмитрий Шуров в числе недовольных продажей ДУКов — активность этого лагеря в ведущейся информационной войне просто запредельная

Недовольных оказалось намного больше. Это и некоторые депутаты городской думы Нижнего Новгорода, и главы районов с их директорами ДУКов. Среди недовольных, по нашей информации, и заместитель министра энергетики и ЖКХ Дмитрий Шуров. Некоторое время назад он занимал пост директора профильного департамента в городской администрации. Четыре его человека руководили ДУКами в Московском, Приокском, Ленинском и Нижегородском районах. Сейчас только один ставленник Шурова остался в Ленинском районе. Но у Шурова и его команды есть исчерпывающая информация о состоянии дел чуть ли не в половине объектов жилого фонда в Нижнем Новгороде. Объединившись с другими недовольными, Шуров в состоянии откусить лакомый кусок жилфонда у приватизированных ДУКов. Пока ДУКи были муниципальными, потенциальные игроки на этом рынке готовились к борьбе и вели себя осторожно. А сейчас их активность в некоторых районах запредельная.

Общий сценарий таков. Объясняется, что ДУКи — это плохо. В особенности это относится к частным ДУКам, которые особенно сориентированы на прибыль. А иные управляющие компании — это «рыцари», которые в честной и открытой конкуренции готовы «жениться» на жилом фонде.

Слабым звеном в информационной войне против ДУКов выбрана домоуправляющая компания Ленинского района. Логично рассуждая можно предположить, что причина тут простая — его возглавляет «шуровец» Валерий Архипов. На нем и обкатываются технологии захвата у ДУКов лакомых кусков жилого фонда. Например, Молитовского микрорайона. В СМИ открыто заявляется о претензиях новых домоуправляющих компаний на жилой фонд в Московском районе, в ДУКе которого люди Шурова продолжают работать на некоторых позициях. Очевидно, что на очереди Нижегородский и Приокский районы.

Есть идеи не только информационного, но и экономического давления на ДУКи. Нам говорили, что у энергетиков есть какие-то наработки, направленные на банкротство районных ДУКов. Якобы те задолжали за энергопотребление мест общего пользования. И когда им предоставят соответствующие расчеты, у ДУКов настроение упадет до нуля.

В том, что кто-то хочет работать на рынке управления и эксплуатации жилого фонда нет ничего зазорного. Я хорошо помню, как исполнительный директор Сормовского ДУКа Николай Шумилков говорил, что если бы районную домоуправляющую компанию продали не ему, то он бы пошел к жителям и, организуя общие собрания собственников жилья, стал бы заключать договоры с ними от лица своей компании. Поэтому надо разобраться, кто и зачем идет на рынок обслуживания нижегородского жилья.

Кому вершки, а кому корешки?

Эксперты знают, что жилой фонд делится на шесть категорий: от достаточно нового элитного жилья с двумя лифтами в каждом подъезде до старых двухэтажек. Так вот новые управляющие компании стремятся обслуживать рентабельные дома первой и второй категорий, а не убыточные в обслуживании дома пятой и шестой категорий. Со всех точек зрения хорошо обслуживать жилой фонд, который недавно прошел капитальный ремонт на бюджетные средства или относительно недавно построен и, соответственно, ему далеко до капремонта или масштабной замены коммуникаций. Тут за деньги на содержание можно из многоквартирного дома сделать конфетку. А это значит, что у владельца управляющей компании всегда под рукой голоса избирателей из таких домов. Некоторые эксперты, правда, говорят, что надо всегда помнить о завтрашнем дне и делать накопления на очередной (или первый) капремонт. Ведь бюджеты всех уровней не будут участвовать в капремонте чьих-то домов. И вот тут вопрос: не получится ли так, что содержали — веселились, а к капремонту — прослезились?

Исполнительный директор Сормовского ДУКа Николай Шумилков говорил, что если бы районную домоуправляющую компанию продали не ему, то он бы пошел к жителям и, организуя общие собрания собственников жилья, стал заключать договоры с ними от лица своей компании

Что касается домов пятой и шестой категории, тот тут еще сложнее. Это старые дома, зачастую малоквартирные, а значит — очень малорентабельные. Их надо бы в XXI веке расселять и строить на этом месте многоквартирные дома. Но когда это произойдет — непонятно. Сейчас не советские плановые времена.

Может быть, их снесут через год, а может быть, через десятилетие. Поэтому объективно нет желания вкладывать большие средства в их капитальный ремонт, который через платежи жителей не окупится никогда.

В чем специфика районных ДУКов? Они, имея социальный договор с властями, обслуживают и рентабельный, и нерентабельный жилой фонд. Не исключено, что второе делается на счет первого.

Нам же сейчас предлагают яростную конкуренцию за рентабельные многоквартирные дома (первая и вторая категория) и отсутствие какой-либо конкуренции за нерентабельное старье (пятая и шестая категории — это зона ответственности властей и ДУКов?).

Конкуренция ведется и с помощью фактора цены. Ведь понятно, что управляющие компании на рентабельных домах переживут снижение затрат на содержание на 5%. Там запас прочности, как правило, заметно выше, но жителю может нравитmся такой сыр в мышеловке.

По сути, разворачивается дискуссия и по другому вопросу. Районные ДУКи не инвестируют собственные средства в кап­ремонт. Речь идет об эффективной или неэффективной работе с собственниками жилья. Тут можно спорить о том, какой процент из квартплаты должен идти на обслуживание и какой идет. Критики ДУКов считают, что речь идет о 20%. Тогда, это конечно, очень много. Сколько в реальности — не знаю. Тут напрашиваются два пути: снижать цены на содержание жилого фонда или оптимизировать управленческие расходы. И тут, и там есть резервы, но понятно, что магистральный путь — совершенствование системы управления. Отсюда и идеи о частичном возврате к праотцу ДЕЗов и ДУКов — производственному жилищно-ремонтному тресту. Это позволит принципиально изменить существующую функциональную и финансовую схему жилищно-коммунального сектора.

Наши эксперты утверждают, что в течение последних лет десяти у ДЕЗов (предшественников ДУКов) последовательно отбирали функционал, который позволял заработать на том, что называют «пинать воздух». Та же эксплуатация антенного хозяйства. Забрали прибыльный вывоз мусора. Вывели расчетно-кассовые центры, что также является прибыльной услугой. Поэтому не следует считать, что ДУК — это монополист, у которого одна задача — стричь купоны — и никаких проблем. Средства жителей распыляются по разным направлениям, а один на один перед собственниками жилого фонда оказывается только управляющая компания.

Есть и другой вариант управления жильем, который можно назвать инвестиционным. Обычно о нем и говорят те, кто конкурирует с ДУКами. Мол, мы на свои средства капитально отремонтируем дом, а потом будем в счет возврата инвестиций собирать деньги с жителей в течение какого-то количества лет. Мол, ДУКи не инвестируют своих средств, а только действуют как посредники. А тут новое слово в эксплуатации и содержании жилого фонда. На самом деле, очень сложно осуществить инвестиционный проект в многоквартирном доме, когда интересы жителей объективно противоречивы: одним нужен ремонт крыши, другим — замена лифта, а третьим — коммуникации в подвале, четвертым же вообще на все наплевать, лишь бы квартплата была меньше.

Отметим, что инвестиции в жилой фонд не могут дать прибыли по своей сути, ведь это не завод, а крыша и бордюрный камень не могут дать ликвидной продукции.

Конкуренция не есть панацея

Какие можно сделать выводы? Сегодня система управления жилым фондом вызывает определенную критику. Не все платят за жилье, еще больше платят несвоевременно. Текущего обслуживания мы зачастую не видим. Зато когда возникает сложная проблема, требуем патернализма со стороны властей. Мол, замену лифта за свой счет жителям потянуть невозможно. Где-то конфликт между жителями и управляющей компанией носит обывательский характер: неизвестно, кто кому больше должен. Где-то противоречия принципиальные: обычно там, где жилой фонд очень старый и проблем много. Однако новые управляющие ­компании стремятся только туда, где полегче. А раз так, то пресловутая конкуренция не решает основных драматических проблем. Речь идет о конкуренции в освоении денег собственников. Чтобы суммы были побольше, а дел поменьше. Под это можно пообещать все: и снижение платы по строке «содержание» на 5%, и установку счетчиков, и отчеты раз в квартал. А вот окажется ли житель в выигрыше от появления новых управляющих компаний, неясно. В свое время Остап Бендер хотел пойти в управдомы, и сейчас желающих стало полно. Хотя, конечно, защита ДУКов — это непопулярное дело. И тут недовольные приватизацией ДУКов находятся в политически более выгодной позиции. Сейчас под флагом Ассоциации ТСЖ кто-то тратит огромные средства против ДУКов. Кто будет расплачиваться за это? Те же жители, а не председатели ТСЖ, которых политически ангажировали.

Игорь Вахромеев, Виктор Деменев