12-10-06

Экономика

Девелоперские чудеса

Квартиры дорожают, а городская земля все дешевеет и дешевеет

Осень 2012 года в Нижнем Новгороде стала временем сенсаций и чудес на ниве жилищного строительства. Совсем недавно была забита первая свая в самом крупном жилом комплексе «Цветы», земля под которым была отнята главой города Олегом Сорокиным у другого застройщика в пользу родного «Старт-Строя», а сейчас готовится не менее скандальная сделка. В середине октября мингосимущества Нижегородской области проведет самый масштабный в своей и не без того неоднозначной истории аукцион: под жилищную застройку единым лотом выставлены 14 земельных участков в Советском районе общей площадью 453 га по стартовой цене 50 млн рублей. Когда еще цены на городскую землю были так низки?

Печальное чемпионство

Нижний Новгород стал уникальным городом, в котором отсутствуют рыночные условия для ведения девелоперского бизнеса. Точнее — не приживаются. А правоохранительные и прочие компетентные органы никак не могут противостоять таким замечательным явлениям, как затачивание условий конкурса под одного из участников, аффиллированность власти и бизнеса. По темпу роста цен на жилье Нижний Новгород уже обогнал столицу: в Москве, по оценкам экспертов, цены на жилье не выскочат за уровень инфляции, а в сопоставимых с Нижним Новгородом по численности населения городах не превысит 8%. Зато в столице Приволжского федерального округа жить стало так престижно, что цены на 1 квадратный метр выросли за год уже на 20%. При этом происходит парадоксальное: цены на городскую землю стремительно падают и участки уже предлагаются счастливым инвесторам почти бесплатно. Круг счастливчиков в Нижнем Новгороде неширок — он, как правило, состоит всего из одной компании — «Старт-Строя», которая остается любимым девелоперским детищем главы города Олега Сорокина. Он и сейчас не преминет упомянуть в приватной беседе оппоненту размеры своего личного состояния. Это веский аргумент. И пока у нас правоохранители будут заниматься только делами уровня посадки пенсионера в Лукояновском районе за кражу велосипеда, за извлечение миллиардной прибыли через нарушение интересов города и уничтожение конкуренции будут только поощрять. И никаких посадок. Ну, согласитесь десятки гектаров городской земли — это вам не велосипед. Но обо всем по порядку.

Это еще цветочки…

Земля под жилым комплексом «Цветы» досталась сорокинской компании в неравном бою. Мэрия Нижнего Новгорода заключила контракт с компанией «Жилстрой-НН», выигравшей тендер на строительство жилья на территории бывшего совхоза «Цветы». По конкурсным условиям, в обмен на право застройки компания должна была до конца 2015 года инвестировать свыше 10 млрд рублей в строительство не менее 335 тысяч кв метров жилья. Сорокинский «Старт-Строй» тендер проиграл, но перестал мириться с поражением, как только босс стал главой города осенью 2010 года, и в суде потребовал признать конкурсную процедуру незаконной: мол, все было заточено под компанию-победителя. То есть когда условия заточены не под «Старт-Строй» — это плохо. Повлиять на исход дела могли только городские власти, но главой МСУ был уже сам господин Сорокин, который с претензиями своего бизнеса согласился. Глава «Жилстроя-НН» Евгений Березин, опытный застройщик, предпочел оставить поле битвы, то есть земельный участок Сорокину. Он поступил мудро: бизнесмен во власти вдвойне опаснее чиновника — он еще более мотивирован на уничтожение конкурентного бизнеса, чем простой бюрократ. Ради сохранения себя на рынке вообще, Березин ушел строить дешевое жилье в непрестижную и более дешевую заречную часть города. Вот такими нерыночными путями Сорокин шел к недавнему торжеству по случаю забивания первой сваи в основание крупнейшего жилого комплекса Нижнего Новгорода.

Что такое ЖК «Цветы»? Это будет сорокинская гордость похлеще «Седьмого неба». За пять лет будет освоена вся территория бывшего совхоза — 69 га, где вырастут 26 домов общей площадью 300 тысяч кв метров. Инфраструктуру клятвенно обещали построить за счет застройщика, а не бюджета. Правда, подъездную дорогу все же лепит городская казна. А теперь посчитаем деньги. Застройщик обещает инвестировать около 12 млрд рублей. Цены на жилье обещаны самые демократичные — так указывается в релизе мероприятия. Правда, региональные СМИ указывают более конкретно — «более 40 тыс рублей за 1 кв метр». Более 40 тысяч это сколько? Сейчас средняя цена метра по городу уже перевалила за 50 тысяч рублей. К моменту сдачи первого дома она может оказаться на уровне 60 тысяч рублей за 1 кв метр, по самым скромным прикидкам. А теперь возьмем калькулятор и посчитаем. Обещано построить 300 тыс кв метров по средней цене 60 тыс рублей — получаем красивые 18 млрд рублей. При инвестировании 12 млрд получается неплохая прибыль. Город, спасибо, что дал заработать на булочку с маслом. По окончании полномочий бывший глава города Олег Валентинович, скорее всего, увидит себя на страничках рейтинга «Форбс». Муниципальная работа такая муниципальная!

…ягодки будут потом

А чтобы стать еще ближе к статусным рейтингам, нужно еще немного постараться. Тем более что региональные соратники всегда помогут. Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области подготовило к торгам самый крупный земельный массив в Нижнем Новгороде. На аукцион выставлено право аренды 14 земельных участков для строительства жилья и сетей у деревень Кузнечиха и Новопокровское, общей площадью 453,2 га. Все участки идут единым лотом и свободны от прав третьих лиц. А стартовая цена составляет всего 50 млн рублей. Эксперты тихо недоумевают, а оттертые от аукциона участники рынка в кулуарах говорят, что цена занижена (!) в десятки, а то и сотни раз. Это просто праздник какой-то! Распродажа! Наконец-то, дожили.

А теперь отгадайте, кто интересуется такой вкусняшкой? СМИ пишут, что федеральный игрок СУ-155 и, разумеется, «Старт-Строй». Ну, федералы в силу масштабов всегда интересуются такими проектами. А «Старт-Строй» просто нагулял аппетит на выборах главы города, ЖК «Седьмое небо» и ЖК «Цветы».

То, что участки выставлены единым лотом, — это, видимо, в рамках борьбы за конкуренцию на рынке жилого строительства в Нижегородской области. К тому же власти готовы оставить землю цельной и терпеть строительство на протяжении 15 лет, а не разбивать участки и освоить их лет за семь. Министру Макарову респект однозначно! Небольшие строительные компании уже строчат письма и жалобы в антимонопольное ведомство — они тоже хотят строить, но такой кусище им не потянуть и не освоить. Восставший бизнес, видимо, устал наблюдать успех отдельных игроков молча. Компании утверждают, что условия конкурса заточены под одну девелоперскую группу. Правда, жалобу не успеют, скорее всего, рассмотреть до того, как состоится конкурс, — он назначен на октябрь. Городу, видимо, осталось только замереть и содрогнуться при объявлении победителя.

При апатии со стороны правоохранительной системы, у которой полностью отсутствует интерес к достижениям сорокинского воеводства, остается уповать только на депутатов регионального и городского парламентов. Может, пора перестать юродствовать по поводу дырявых карманов и невозможности подкинуть лишний миллион в топку социальной сферы? Может, уже пора поднять вопрос, почему сотка городской земли стоит чуть больше 1 тысячи рублей, то есть дешевле, чем в захолустном колхозе? Сельские старухи не продают по таким расценкам свои огороды, и их не волнует, что покупатель еще потратится на строительство коттеджа. В конце концов, он это делает в своих целях. Так почему у нас власти распоряжаются ресурсами хуже сельских бабушек? Депутатам не обидно?

Денис Никифоров