12-11-09

Среда обитания

Метрологика

Пуск метро в верхнюю часть обострил проблему отсутствия четкого и понятного плана дальнейшего развития города

Запуск почти сорока новых объектов в дни празднования Дня народного единства в Нижнем Новгороде обещают нам власти. И, конечно же, главное событие — это долгожданный пуск метро в нагорную часть. Изменятся транспортные потоки между верхней и нижней частью. Произойдет перераспределение пассажиров по видам транспорта. Но пуск метро, как новое для города инфраструктурное решение, принесет и множество других изменений.

В том числе отразится и на рынке недвижимости. Как именно — об этом говорили на текущей неделе члены профессионального клуба «Триумф-Эксперт». Попутно они обсудили и другие, связанные с развитием города темы.

По мнению экспертов, открытие станции метро «Горьковская», несмотря на опоздание в 35 лет, является значимым событием для города. А главное — это событие способно дать толчок к дальнейшему развитию мегаполиса.

Первые дивиденды, как говориться, налицо. Например, получение городом права на проведение матчей чемпионата мира по футболу 2018 года. Благодаря приходу подземки в верхнюю часть Нижнему Новгороду удалось соответствовать достаточно жестким требованиям FIFA по транспортной доступности спортивных объектов.

По оценке областных властей, сегодня пассажиропоток метрополитена составляет 110 тыс. человек в сутки. После пуска метро до станции «Горьковская» ожидается его трехкратный рост. Однако пока эксперты не склонны переоценивать экономическую роль метро в жизни Нижнего Новгорода и его значение для нижегородского рынка недвижимости.

У вас есть план?

Связь нижней и верхней частей города новой веткой метро, по мнению экспертов, пока решает преимущественно транспортные проблемы. В первую очередь — проблемы жителей заречной части, приезжающих в верхнюю часть на работу и учебу. И практически не затрагивает рынок недвижимости нагорной части.

Одной из основных причин этого обстоятельства на заседании «Триумф-Эксперта» называлось отсутствие у руководства города четкого и понятного плана по дальнейшему развитию площади Горького и прилегающих территорий. В идеале он бы должен был быть готов к моменту открытия станции «Горьковская». Но этого, к сожалению, не случилось.

Следствием такого положения дел стала легкая истерика у боящихся продешевить собственников коммерческих помещений. Часть из них беспрецедентно завышает арендные ставки — до 5–6 тыс. рублей за 1 кв.м на помещения, находящиеся в непосредственной близости от площади Горького. А часть вообще не сдает помещения в аренду, ожидая открытия станции и появления ясности в том, как будет развиваться прилегающая инфраструктура. По мнению экспертов, выставленные на продажу по завышенным ценам помещения не будут пользоваться спросом и рано или поздно их владельцы вынуждены будут снизить цены.

Эксперты клуба затруднились спрогнозировать, как в ближайшее время будет развиваться коммерческая инфраструктура в центре города. Станция метро «Горьковская» преимущественно перераспределит пассажиропоток с других видов транспорта. И в первую очередь будут востребованы заведения общественного питания со средним чеком не выше 250–300 рублей, в основном ориентированные на людей, не имеющих личного автомобиля. Заведениям же со средним чеком 700–800 рублей будет достаточно проблематично решить вопрос с парковкой для своих клиентов.

По мнению экспертов, уже в ближайшем будущем руководство Нижнего Новгорода столкнется с необходимостью перепрофилирования территории центра города. В качестве одного из вариантов члены клуба «Триумф-Эксперт» предлагают создать единую пешеходную зону в границах улиц Большая Покровская, Варварская и Горького. Однако это не только не решит, но и еще больше усугубит проблему отсутствия парковок в центре.

Там жилье за рекой дорожает

Пуск метро в нагорную часть Нижнего Новгорода, как считают эксперты, повлечет скачкообразный рост цен на недвижимость в заречной части города и активизирует внутригородскую миграцию кадров в сфере услуг. Генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик оценил в 30 процентов рост стоимости жилья в районах, прилегающих к линии метро в заречной части Нижнего Новгорода.

По его мнению, в ближайшее время произойдет переоценка стоимости жилья, так как открытие новой станции пойдет на пользу не только собственникам квартир в спальных районах, но и владельцам коммерческой недвижимости в центре города из-за трехкратного роста трафика пассажиров.

Господин Горелик высказался в том смысле, что пока можно только строить прогнозы насчет того, какие части Нижнего Новгорода выиграют, а какие проиграют от пуска метро в нагорную часть. Нижегородцы обратят внимание на объекты недвижимости в заречной части, которые раньше были недооценены по причине плохой транспортной доступности центра города.

Риэлтор высказал мысль, что Нижний Новгород располагает одной из самых длинных береговых линий. «Водные объекты, — сказал Борис Горелик, — это достоинство, которое из-за постоянных транспортных проблем до сих пор недооценивалось ни нижегородцами, ни продавцами недвижимости». По его словам, уже в ближайшее время вырастет спрос на квартиры в жилых комплексах «Седьмое небо» и «Водный мир». В отличие от жилья постройки 70–80-х годов в верхней части города они отвечают требованиям современной жизни, хорошо обеспечены транспортом, плюс ко всему имеют прекрасные виды на водные объекты и дают возможность «общаться с природой».

Не исключено, что в течение года-двух произойдет сближение цен на аналогичные квартиры в заречной и нагорной частях города. Можно предположить, что жилье в начале улицы Родионова может просесть по цене и стоить дешевле, чем в «Седьмом небе», где планируется строительство еще одной станции метро. Уже сейчас квартиры там стоят дороже, чем в домах 70–80-х годов постройки в микрорайоне Печерский.

Поскольку степень инвестиционной привлекательности объектов недвижимости напрямую зависит от их транспортной доступности, присутствующие на заседании представители бизнеса высказали также заинтересованность в том, чтобы планы по дальнейшему строительству станций метро в Нижнем Новгороде в были более четкими, а сроки строительства реальными и соответствовали декларируемым графикам.

Перед двумя моделями

Большинство экспертов сошлись во мнении, что сейчас пришло время, когда руководству города необходимо принять принципиальное решение в пользу моно — или полицентричной модели развития Нижнего Новгорода.

По словам политолога Ивана Юдинцева, Нижний Новгород во многом повторяет судьбу Москвы. «Москва очень долго ориентировалась на центр. Но когда к концу 90-х было принято решение строить в спальных районах такие же торговые центры, как в центре города, столица очень быстро переориентировалась на спальные районы. Сегодня, например, из Чертаново вечером практически никто не едет в центр. Потому что там точно такие же торговые центры, клубы и кинотеатры с абсолютно такими же ценами», — сказал Иван Юдинцев. Знаки полицентричности он находит в Нижнем уже сейчас, несмотря на отсутствие официальных заявлений, и они, по его словам, достаточно ярко выражены. Один из наиболее ярких примеров — планы руководства города по застройке.

В свою очередь доцент кафедры экологии и природопользования ННГАСУ Александр Иванов заметил, что полицентричность для Москвы и для гораздо меньшего по размерам Нижнего Новгорода — это две разные вещи. Говорить о полицентричности применительно к Нижнему Новгороду можно в плане развития центра Сормова, центра Автозавода или абсолютно новых территорий типа Федякова. Но и это преждевременно.

В Нижнем Новгороде еще недостаточно развита зона центральных функций, включающая административно-деловую часть, расположенную в исторической части города, и два транспортных центра — Московский вокзал и Комсомольскую площадь. Развитие этого треугольника предопределено существующей транспортной схемой. И до тех пор, пока мы не разовьем зону центральных функций, мы не сможем говорить, что у нас сформировался единый город и не сможем перейти к полицентричности.

Алексей Серебренников