13-04-26
Экономика
Откуда есть пошла цена на жильё
Бывший мэр города Вадим Булавинов в своем блоге на городском форуме обнародовал собственную калькуляцию расходов и предполагаемых доходов собственника территории в районе дома № 126 по улице Ильинской:
«Площадка „куплена честно“ за 80 млн руб. При сносе дома и детсада выход площадей составит более 100000 квадратных метров. Цена продажи будет минимум 90 тыс. руб. Итого минимальный доход — девять миллиардов. Стоимость строительства 21000–23000 руб. за метр. Итого максимум 2 млрд 300 млн. Застройщик вкладывает не более 30% своих средств, дальше деньги дольщиков. Затраты составят 600–700 млн на строительство, 80 млн на покупку земли, 15–20 млн на снос памятника и детсада. Допускаю непредвиденные расходы до 10 млн. Итого: доход минимум 9 млрд руб., расход максимум 800 млн. Потенциальная прибыль 8 млрд 200 млн. Если и ошибся, то немного».
Широкая общественность всегда предполагала, что строительство жилья в историческом центре Нижнего Новгорода в последние годы стало одним из самых выгодных видов легального бизнеса. Но чтобы доходность превышала тысячу и более процентов? С другой стороны, не верить Булавинову, похоже, нет оснований — кто как не он знает (или, по крайней мере, еще недавно знал) ситуацию на строительном рынке? С другой стороны, как нам кажется, экс-градоначальник в своих расчетах не берет во внимание некоторые расходы заказчиков строительства в Нижнем Новгороде.
Мне собственными ушами приходилось слышать, что так называемая коррупционная составляющая в стоимости жилья в Нижнем Новгороде сегодня составляет порядка 200–300 долларов за один квадратный метр (интересно, эти расходы экс-градоначальник учитывает?). Согласно калькуляции Вадима Булавинова «непредвиденные расходы» укладываются в сумму до 10 миллионов рублей, тогда как по нашей информации, такую сумму застройщик платит только за подключение площадки к канализации. А для того, например, чтобы только получить технические условия на строящийся объект, застройщику надо заплатить не менее 50 тысяч рублей за один киловатт электрической энергии, тогда как для функционирования одного многоквартирного дома нужно не менее 200 киловатт. Строительство в исторической части Нижнего, как правило, связано с расселением жителей ветхого и аварийного жилого фонда, что само по себе также чревато серьезными расходами для заказчика строительства.
Как бы то ни было, пусть даже Булавинов «немного ошибается», доходность строительного бизнеса в Нижнем Новгороде, безусловно, не идет ни в какое сравнение с с доходностью от других легальных видов предпринимательской деятельности. Например, по информации одного знакомого нижегородского строителя, ресторанный бизнес в Нижнем Новгороде даже при наличии не одного десятка собственных заведений общепита по своей доходности на порядок отличается от доходности не самого крупного строительного бизнеса в областном центре.
Любопытно, что при серьезном росте объемов жилья в Нижнем Новгороде за последние два года в областном центре столь же стремительно растут конечные цены на жилье. По итогам прошлого года Нижний Новгород побил все рекорды в России по росту цен на жилье среди 40 самых крупных российских городов. По оценкам федеральных аналитиков, цены квартир на первичном рынке в Нижнем за год поднялась на 25 процентов. С такими оценками согласны далеко не все. Например, в департаменте строительства администрации Нижнего Новгорода признают, что жилье подорожало в 2012 году лишь на 13 процентов. В департаменте строительства администрации Нижнего Новгорода утверждают, что на стоимость жилья влияют стоимость строительных материалов, расходы на инженерные коммуникации, выполнение технических условий по обеспечению площадок энергоресурсами и платежеспособность населения. При этом статистика фиксирует, что средняя цена строящегося жилья в Нижнем составила в ушедшем году 64080 руб. за кв. м, вторичного жилья — 61330 руб. за кв.м. Специалисты говорят, что в 2013 году можно ожидать роста цен на нижегородском рынке жилья еще на 20 процентов.
С трудом верится, что уровень благосостояния нижегородцев в 2012 году поднялся на 20 процентов, а в 2013 году поднимется еще как минимум на 20 процентов. Существует мнение, что цены на жилье взвинчиваются заказчиками строительства и риэлторами искусственно. Как известно, значительная часть квартир до кризиса приобреталась в инвестиционных целях, причем в такие игры играли не только риэлтерские компании, но и коммерческие банки, скупавшие целые подъезды в строящихся многоквартирных домах. Окна в таких квартирах в течение 4–5 лет так и не зажглись, а значит, инвесторы попытаются выжать максимум из ситуации постепенного выхода отечественной экономики из кризиса, не уменьшая цены ниже определенного уровня, либо вообще не выставляя инвестжилье на рынок в ожидании лучших времен.
Любопытно, почему в описанную ситуацию до сих пор не пытается вмешаться федеральная антимонопольная служба, фиксирующая многочисленные картельные сговоры в других отраслях российской экономики?
Сергей Анисимов