№129 (2270), 21.11.2014
Экономика
Гнилушки на золоте
Расселяя жителей под коммерческую застройку, чиновники могут забыть о высокой стоимости земли
Большие куски в Нижнем Новгороде нарезают и готовят к освоению весьма своеобразно и, скажем так, избирательно: кому-то надо произвести множество затратных и рискованных манипуляций, а кто-то ждет, зная, что часть пирога ему поднесут на блюдечке.
Ноша инвестора на плечах бюджета
Это хорошо видно на примере двух проектов, связанных с застройкой внушительных по площади территорий: «Благовещенская слобода» реализуется полностью за счет коммерческой структуры (правда, без поддержки региональных властей тут не обходится, чего стоит только скандальная попытка заксобрания изменить статус башкировской мельницы).
А вот подготовка к освоению площади Сенной происходит силами городской администрации. Кто же этот счастливчик, которому достанется готовый к употреблению и более чем интересный кусок? Вариантов, как показывает практика, немного.
Столь выгодную для освоения территорию, изобилующую ветхим и аварийным фондом (речь идет о большом участке в границах улиц Ковровская, Родниковая, Максима Горького, площадь Сенная, Казанская набережная), разумно было бы предоставить застройщику для комплексного освоения в рамках договора о развитии застроенной территории.
В таком случае разработка проекта планировки и межевания (ППМ), последующее расселение жителей и прочие затратные вещи легли бы на плечи инвестора. Вместо этого ППМ был выполнен институтом развития города по заказу городской администрации.
Нет так давно этот проект прошел публичные слушания, на которые явилось от силы 40 человек — и вряд ли власти его не утвердят. Более того: на этих самых слушаниях прозвучали явные намеки на то, что и жильцов из расположенного на площади Сенной ветхого фонда будет расселять городская администрация. Не слишком ли она старается для будущего инвестора?
Можно, конечно, предположить, что в Нижнем Новгороде нет инвесторов, способных потянуть столь масштабный проект… Но пример с упомянутой выше «Благовещенской слободой» говорит об обратном: там и разработка ППМ, и расселение жителей, и реставрация объектов культурного наследия, и строительство дороги с детским садиком — все выполняется за счет застройщика.
Значит, дело не в отсутствии в городе крупных предпринимателей с доброй волей, а в наличии определенного предпринимателя, который привык взваливать часть своей ноши на плечи бюджета — благо что городская администрация не просто не противится такому подходу, в данном случае она сама выступает в качестве заказчика проекта.
Первым делом — жилье и офисы
Проект преображения площади Сенной и окружающей ее территории действительно масштабен. Он предполагает строительство:
• большого 11-этажного бизнес-центра в границах улиц Тургенева, Сеченова и Большой Печерской взамен расположенных там деревянных домов;
• жилых домов высотой до 28 этажей на разных участках (общая площадь — 270 тысяч квадратных метров);
• четырехзвездочного отеля;
• большого кинотеатра рядом с залом Milo взамен гаражей и даже некоторых коттеджей;
• двух детских садов и школы;
• офисно-складских помещений рядом с заводом Петровского;
• так называемого города мастеров за мечетью рядом с трамплинами;
• подземных переходов под площадью;
• скоростной дороги от улицы Ковалихинской до будущего моста в Подновье;
• подземного тоннеля для машин от Казанского съезда до Большой Печерской;
• транспортной развязки вблизи сегодняшней автостанции (ее перенесут ближе к Верхним Печерам)
• станции метро на месте автостанции.
Помимо всего этого, проект предусматривает сохранение и даже развитие сквера на площади Сенной — несмотря на то, что в прошлом году депутаты городской думы вычеркнули его из перечня озелененных территорий общего пользования.
Очевидно, сначала и этот зеленый кусок планировали пустить под застройку, но потом одумались. Теперь надо бы вернуть сквер обратно в перечень, но аппетиты застройщика могут разгореться во время еды, и тогда незащищенные статусом деревья пойдут под пилу.
Как мы видим, масштабный проект предусматривает создание как чисто коммерческих, так и социально значимых объектов. Интересно, что первые, согласно озвученным планам, появятся раньше вторых — очевидно, инвестору, который пока не называется, не терпится приступить к освоению.
Предполагается, что жилье будет возведено до 2020 года, деловые здания — до 2030-го. А переходы и тоннели — это уж когда бюджетные деньги по сусекам наскребутся.
Интересно также то, что расселять ветхий фонд (58 домов) здесь будут в рамках волнового переселения, то есть за счет бюджетных средств, а не за счет инвестора. Не слишком ли много бюджетных трат для коммерческой, по сути, застройки?
Прав был художник Валерий Савон, когда рисовал на Сенной старые деревянные дома с большими выступающими балконами и говорил, что скоро ничего этого не будет.
По чьей именно нужде?
Данный проект пока что не начал реализовываться, а уже стал поводом для жилищного скандальчика, который разгорелся на публичных слушаниях.
Владельцы квартир в запланированных под снос домах не могли не поинтересоваться, как их, собственно, будут расселять. Отвечая на эти вопросы, представитель администрации Нижегородского района объяснила, что до конца этого года будут расселены те, кто живет в квартирах по соцнайму, с собственниками приватизированных помещений это сделают позже.
Жилье им будет предлагается по выкупной цене, которая выше рыночной… Но подвох в том, что стоимость земли в эту цену якобы входить не будет. А земля там на вес золота.
«Земельный участок под домом не увеличивает стоимость ваших жилых метров, — заявила представительница власти, — это общедомовое имущество. Приватизирован под домом участок или нет, он будет изыматься для муниципальных нужд», — заявил чиновник.
Данное заявление породило ряд недоумений и вопросов. Во-первых, как же это земельный участок придомовой территории, поставленной на кадастр, не увеличивает стоимости, если за него платится налог и если купля-продажа квартиры осуществляется с учетом этого участка?
Здесь уместно вспомнить Жилищный Кодекс, согласно которому доля такой территории принадлежит именно владельцу квартиры, а не муниципалитету.
В данном случае само по себе жилье в «гнилушках» особой ценности не предоставляет, а вот земля — еще какую: по словам правозащитницы Марии Поповой, у небольшого участка под домом №79 по улице Большая Печерская одна только кадастровая стоимость составляет более четырех с половиной миллионов рублей, рыночная — еще выше.
Битва за куски еще впереди: уже на публичных слушаниях жильцы заявили, что квадратные метры своей придомовой территории они просто так не отдадут.
«Готовьтесь к искам, потому что земельный участок — это такое же общее имущество, как подвал, крыша, окна и двери», — предупредила чиновников одна из участниц публичных слушаний.
К тому же, не совсем ясно, по какой такой муниципальной нужде будет изыматься обозначенная территория, если на ней запланировано строительство жилых небоскребов? Может, нужда тут совсем иного рода?
«Муниципальная нужда, в соответствии со ст. 49 Земельного Кодекса, — это дороги, объекты систем электро- и газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения и прочее, — комментирует Мария Попова. — Городским властям надо будет приложить массу усилий, чтобы доказать, что коммерческая застройка — это великая муниципальная нужда. В данном случае речь все-таки идет о коммерческой застройке, значит двум сторонам придется договариваться о цене земли».
Логичным решение администрации могло бы быть, если с самого начала отдать эту землю застройщику, чтобы он договаривался с жителями и предлагал им адекватную компенсацию.
Но муниципалитет решил взять эту проблему на себя. Естественно, есть стремление сэкономить бюджет в ходе предоставления владельцам квартир некой альтернативы, но если бы проектом с самого начала занялся определенный инвестор, а не мэрия, бюджет был бы не то что сэкономлен — он бы еще и пополниться смог.
Егор Верещагин