10-12-13

Экономика

Недвижимость «задвигалась»

Мошенничество в сфере строительства и продажи жилья снова поднимает голову

Кризис кризисом, а жизнь продолжается. Нижегородский рынок строительства жилья экономический кризис затронул в полной мере. После двухгодичного тайм-аута региональный строительный блок медленно, но верное «зашевелился». И вместе с оживающим рынком оживились и мошенники, промышляющие в этом небедном секторе экономики.

Представители правоохранительных органов оптимистично утверждают, что «кризис привел наших граждан в чувство, а в строи­тельной сфере в регионе возобладал здравый смысл». В чем это выражается? Ну, хотя бы в том, что сейчас гораздо меньше желающих приобретать недвижимость «на черный день». «До кризиса, случалось, покупали сразу по 20 квартир, чтобы вложить деньги, но не рассчитывали свои силы, сейчас же таких случаев не наблюдается», — говорит замначальника управления по борьбе с экономическими преступлениями областного ГУВД Игорь Микитенко. От себя добавим, что привлекательность так называемых инвестиционных квартир действительно резко снизилась. Если раньше цены на жилье росли, как на дрожжах, то в последние два года тенденция сменилась на противоположную. В ситуации с непонятным прогнозом по росту цен на недвижимость рисковать последними деньгами на падающем рынке недвижимости стало гораздо меньше, нежели раньше. Нет покупок — нет и серьезного криминала в этой сфере. В то же время участились мошенничества, связанные с получением согласований и разрешений в государственных органах, с недобросовестным исполнением обязательств по расселению ветхого фонда, с уходом от уплаты налогов, завышением стоимости произведенных работ подрядчиком.

В последнее время в связи с изменением законодательства в сфере организации конкурсов и аукционов на размещение муниципальных и государственных заказов возник новый вид мошеннической деятельности. По фиктивным документам организуется фирма, от имени которой подаются заявки на участие в указанных конкурсах и аукционах. Победителями этих конкурсов и аукционов становятся участники, предложившие наименьшую цену контракта. При этом подставной представитель такой фирмы намеренно сбивает цену контракта, чтобы обеспечить победу фирмы по результатам торгов. В дальнейшем подразумевается несколько вариантов развития событий. Случается, что перед началом торгов представитель данной фирмы встречается с другими участниками, с которых вымогает незаконное вознаграждение за отказ от снижения цены контракта на торгах.

Другой вариант. Фирме, с которой заключен контракт, перечисляется аванс в размере 30% от стоимости контракта. Аванс получается, работы не выполняются, представители фирмы-победителя исчезают. Классическое мошенничество, совершаемое прямо под носом у госорганов. А, может быть, описанное безобразие происходит с их ведома? Или так «удобно» составлено законодательство, что на госаукционах и конкурсах можно воровать практически открыто?

Хорошая новость — улучшилась ситуация с обманутыми дольщиками. Если еще пару лет назад их счет шел на тысячи, то сегодня в области не более 200 человек, которые вынуждены носить этот неудобный ярлык. Дело в том, что областные власти в ряде случаев нашли способы достроить жилье за те коммерческие фирмы, которые по разным причинам не смогли это сделать. Причем с выгодой как для бюджета, так и для самих дольщиков. Однако помочь всем не удалось. По нашей информации, тема обманутых дольщиков была «спущена в регионы», как только начался кризис. Федеральные власти не на шутку испугались социального взрыва. Поэтому было принято решение снизить градус социального недовольства. Другое дело, что соответствующего указания решить проблемы всех без исключения дольщиков на местах из Москвы не поступало. Поэтому обманутые дольщики в регионе остались, хотя и не в опасном для властей количестве. Кто им поможет и когда — вопрос открытый. Ситуация усугубляется тем, что украденные у дольщиков средства зачастую невозможно найти даже с помощью финансовой разведки, так как «деньги уже потрачены». А государство «не может брать на себя финансовую ответственность за недобросовестные частные фирмы», Короче, спасение утопающих — дело рук самих утопающих.

Сотрудники правоохранительных органов раскрыли наиболее распространённые «схемы» преступлений в данной сфере. Это, прежде всего, двойные продажи — когда на одну и ту же квартиру заключается несколько договоров долевого участия; растрата полученных от дольщиков средств на личные нужды и замаскированное под это удорожание строительных материалов; недобросовестность поставщиков и подрядчиков; умышленное доведение строительной фирмы до банкротства путем создания искусственной кредиторской задолженности; заключение под видом договора долевого участия других договоров (о намерениях инвестиционного вклада в деятельность фирмы, предварительной купли-продажи и другие); осуществление фиктивной продажи строительной фирмы сторонним юридическим или физлицам с целью скрыть доказательства растраты; создание строительных «пирамид» под видом выдачи ипотечных кредитов.

Намереваясь приобрести квартиру в строящемся доме, покупателю следует учитывать ряд обстоятельств. Узнайте, в какой организации заключается договор (является ли она заказчиком, генеральным подрядчиком, субподрядчиком или инвестором)? В случае заключения договора не с заказчиком строительства необходимо требовать договор между организацией, в которой заключается договор, и заказчиком. Этот договор должен определять право организации распоряжаться реализуемой квартирой. Полученную информацию необходимо перепроверить у заказчика. При выборе организации, предлагающей свои услуги на рынке нового жилья, необходимо руководствоваться не дешевизной, а репутацией фирмы: продолжительностью работы на рынке, сдавала ли она ранее построенные дома государственной комиссии, имеются ли у неё «проблемные» дома, длительность строительства.

Оформлять сделку желательно через агентство недвижимости, а не через знакомых, которые охотно согласились выступить посредниками. Обращаться нужно в агентства недвижимости, которые за время работы зарекомендовали себя с положительной стороны и долго работают на квартирном рынке. При этом нужно требовать от сотрудников агентства недвижимости заключения договора на посреднические услуги. Перед заключением договора и передачей денег необходимо самостоятельно получить в ФРС выписку из реестра на покупаемую квартиру. Такая справка готовится пять рабочих дней и стоит 100 рублей. Необходимо проверить лично документы на квартиру, оформлены ли они соответствующим образом. Нужно обязательно попросить у продавца предоставить выписку из лицевого счёта на предмет наличия прописанных там людей и наличия задолженности по квартплате.

Но как всё предсказуемо: посткризисный летаргический сон оборвался, а свойства «организма» остались теми же.

дословно

«Все строительные экспертизы платные»

Руслан Хашев, старший оперуполномоченный по особо важным делам УБЭП ГУВД НО:

«Одна из объективных проблем заключается в том, что практически по всем преступлениям в сфере строительства до возбуждения уголовного дела с целью получения доказательной базы необходимо проведение строительной экспертизы выполненных работ. Эти экспертизы платные. В бюджеты органов внутренних дел средства на их проведение не закладываются. У обманутых дольщиков, как правило, тоже нет возможности оплачивать услуги экспертов. Так что либо надо выделять на это средства по линии МВД РФ, либо законодательно обязать соответствующие организации проводить строительные экспертизы по запросам ОВД на безвозмездной основе. В последнее время стал широко использоваться в ходе строительства труд строительных бригад, не имеющих официального статуса. Работы производятся без оформления трудовых договоров, деньги членам бригад выплачиваются без отражения по официальному бухучету. При этом данные затраты руководители организаций-заказчиков стремятся легализовать. А это возможно только путем фальсификации хозяйственных операций. В этих целях зачастую используются фирмы-однодневки и фиктивные фирмы, с помощью которых производится обналичивание денежных средств. В итоге, сложно установить фактические объемы выполненных работ, их себестоимость и рыночную стоимость».

Без права собственности

Предлагаем читателям конкретные примеры недавних мошенничеств, осуществлённых на нижегородском рынке недвижимости.

— Возбужден ряд уголовных дел по факту мошеннических действий, совершённых директором одной из фирм, который, введя в заблуждение дольщиков относительно своих намерений начать строительство жилого дома, заключил с ними договоры долевого участия на строительство квартир. Обязательства со стороны дольщиков по договорам были исполнены. В ходе проведенной проверки установлено, что фирма не имеет разрешения на право производства строительных работ на указанном участке, договор аренды земли под строительство отсутствует, договоры долевого участия с дольщиками в ФРС не зарегистрированы. Уголовное дело направлено в суд.

— 19 января 2010 года возбуждено уголовное дело в отношении одного из председателей жилищно-строительного потребительского кооператива, который под предлогом инвестирования в строительство жилого дома в Арзамасе, не получив необходимой разрешительной документации, заключал договоры с дольщиками, с которых собрал взносы на общую сумму 22 285 165 рублей. Обязательств по договорам не исполнил, полученные средства использовал в личных целях. Уголовное дело направлено в суд. Злоумышленник приговорен к семи годам лишения свободы.

— 24 февраля 2010 года возбуждено уголовное дело в отношении директора одного из ЗАО по факту мошеннических действий в отношении другого лица путем двойной продажи в 2008 году квартиры в строящемся доме по улице Родионова. Проводится расследование.

— Возбуждено уголовное дело по факту мошенничества руководства фирмы в отношении дольщиков строительства жилого дома. Руководство фирмы, создав фиктивную кредиторскую задолженность путем вывода денежных активов на расчетные счета аффилированных лиц, подало заявление о банкротстве предприятия, предоставив в Арбитражный суд заведомо ложные сведения о кредиторской задолженности в размере 50 000 000 рублей.

Сергей Анисимов