№68 (2065), 05.07.2013

Среда обитания

Капремонт: куда ни кинь — везде клин?

Начался июль. Вот и вступило в полную силу федеральное законодательство о новом порядке организации капитального ремонта мнофгоквартирных домов. Практически для всех жильцов таких домов, за исключением ветхих и аварийных, это проявится, в первую очередь, резким ростом — в среднем на 600–800 рублей ежемесячно — коммунальных платежей. А вот что мы получим взамен — пока непонятно. На эту тему беседуют участники сравнительно молодого неформального нижегородского общественного формирования — Клуба активных жильцов, в который входят специалисты в сфере ремонта и эксплуатации технических объектов.

Лев Лерман,

инженер-электрик, зам. председателя Клуба активных жильцов:

В декабре 2012 года был принят закон № 271-ФЗ, называемый в народе законом о капремонте. И сразу начались протесты. А протестующим стали отвечать: «Вы что, против капремонта? Вы хотите, чтобы людям крыши на головы стали падать?!» Поэтому мне, как инженеру, захотелось, в первую очередь, разобраться: а имеет ли новый закон какое-то отношение к реальному капремонту? И разобраться с инженерных позиций, без политики.

Есть русская поговорка: у семи нянек дитя без глазу. В точном соответствии с ней при организации эксплуатации сложных технических объектов должно четко соблюдаться основное правило: у такого объекта должен быть один — и только один! — хозяин, который за все в техническом плане отвечает. Тогда этот хозяин будет знать: если он сейчас все сделает хорошо, то в будущем сможет работать спокойно. А если «накосячит», то на долгие годы заработает «геморрой» с аварийными ремонтами, затраты на которые гораздо выше, чем на профилактический ремонт в том же объеме.

В принципе, испокон веков такой хозяин у каждого дома был: при советской власти — производственный жилищно-ремонтный трест (ПЖРТ), затем ДЕЗ. В настоящее время вроде бы тоже есть — управляющая компания (УК). Но, по новому законодательству, у УК отобрали организацию капитального ремонта, передав эту функцию новой организационной структуре — региональному оператору капремонта. Тем самым искусственно разорвали единый по своей организационно-технологической сути процесс технической эксплуатации объекта. Чем это грозит? Для любого специалиста-эксплуатационщика очевидно: размывание ответственности, резкое снижение общего уровня обслуживания объекта и, как неизбежное следствие, ухудшение технического состояния и рост аварийности. То есть, в конечном итоге, снижение комфортности проживания, рост угрозы жизни и здоровью жильцов.

В части капремонта за УК оставили только сбор информации о необходимости капремонта и передачу ее региональному оператору, на которого, согласно новому закону, возложена функция технического заказчика капремонта. Это означает, что именно оператор будет заключать договоры с подрядчиками и, самое главное, осуществлять техническую приемку работ. Это что же получается? За текущую эксплуатацию, то есть за периодические осмотры, текущий ремонт и аварийно-диспетчерское обслуживание дома отвечает УК, а за капремонт — какой-то дядя, до которого палкой не докинуть? И если в процессе эксплуатации выявится какой-то «косяк», то УК и региональный оператор будут долго выяснять, кто виноват и за чей счет нужно исправлять, а жильцы окажутся в заложниках этих дрязг? И это еще притом, что, согласно тому же закону, жильцы оказываются у регионального оператора практически в крепостной зависимости, без каких-либо реальных не продекларированных договорных отношений. То есть без реальных рычагов законного воздействия на оператора, кроме челобитных губернатору, который один имеет рычаги воздействия на этого супермонополиста. Ситуация усугубляется тем, что региональный оператор может передать функцию технического заказчика муниципалитетам, а те, не имея в штате необходимых специалистов, наймут еще кого-то. И концов вообще не найдешь.

Как инженер-эксплуатационник я глубоко убежден, что все функции по организации капремонта и приемке работ необходимо вернуть управляющим компаниям, но при этом сделать две важных вещи. Во-первых, реорганизовать их в некоммерческие организации, то есть такие организации, которые не вправе распределять прибыль между своими учредителями, а обязаны направлять ее исключительно на уставную деятельность. Ведь были же ДЕЗы в организационно-правовой форме учреждений. Во-вторых, лишить деятельность УК покрова коммерческой тайны и сделать всю их деятельность прозрачной, публичной и подконтрольной жильцам. Разумеется, для этого необходимо изменить законодательство, но игра стоит свеч.

И еще один важный вопрос, который относится не только к капремонту. Я приветствую ту часть постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, где четко зафиксирована обязанность УК вести техническую документацию на дом. Но считаю крайне важным, чтобы эта функция оставалась непосредственно в УК, а не передавалась бы на аутсорсинг. Актуальная техдокументация — это основа организации эксплуатации, и если отдать ее ведение на сторону, то бардак будет обеспечен.

Петр Блинов,

индивидуальный предприниматель, председатель Клуба активных жильцов:

Я, как специалист с базовым экономическим образованием, обратил внимание на то, что практически весь закон о капремонте посвящен регулированию организации финансовых потоков. Создается устойчивое впечатление, что именно финансовая сторона дела, а вовсе не реальное выполнение капремонта, заботит авторов закона. Тем не менее, в законе остается много неясности и двусмысленности, что порождает возможность финансовых нарушений и злоупотреблений.

Если же перейти к конкретике, то с точки зрения организации финансирования капремонта первый вопрос, который встает перед жителями — это вопрос о выборе способа формирования фонда капремонта. Их, вопросов, в принципе, два: накопление средств на отдельном спецсчете каждого дома или перечисление взносов в общий фонд регионального оператора.

Расходование средств с отдельного спецсчета возможно лишь по решению общего собрания собственников и строго в соответствии с планом капремонта данного дома. Однако если эти средства не успеют израсходовать в срок, установленный планом капремонта, они автоматически перечисляются на общий счет регионального оператора, то есть фактически конфискуются.

Если же пойти по второму пути, то деньги жителей дома по воле регионального оператора могут быть направлены, хотя и на возвратной основе, на ремонт любого другого дома; при этом условия и сроки возврата денег федеральным законом никак не определены, и поэтому часть средств гарантированно будет съедена инфляцией. Но дело не только в деньгах: дома, которые не откроют свои спецсчета, потеряют право контроля за приемкой выполненного ремонта, то есть как над самими работами, так и над суммами, которые будут на них потрачены. Здесь можно столкнуться с тем, что сметы на работы будут увеличены многократно, и повлиять на ситуацию жители никак не смогут. Я считаю, что в данном случае жильцы отдают свои реальные деньги фактически в бесконтрольное пользование региональному оператору. Если же назреет необходимость проведения в доме каких-либо дополнительных работ, то жителям придется проводить их за собственный счет, приняв решение об увеличении платы за капитальный ремонт.

Поэтому полагаю, что жильцам в любом случае выгоднее открыть отдельный спецсчет на свой дом, для чего необходимо принять на собрании собственников дома соответствующее решение — согласно статье 170 Жилищного кодекса РФ. Здесь самое важное — не упустить срок, иначе деньги жильцов автоматически отойдут на счет регионального оператора, откуда получить их будет крайне трудно. Коварство этой нормы еще и в том, что срок, в который нужно успеть не только принять решение об открытии спецсчета, но и успеть его исполнить (то есть открыть этот счет) очень короткий — не более двух месяцев. И отсчет его начинается с неизвестной пока даты, которую установит региональный закон, которого еще нет.

Далее. В законе декларируется возможность частичного бюджетного субсидирования капремонта, но бюджетом какого уровня и в каком объеме — в законе не прописано. Полагаю, что реальных дотаций из бюджета ждать не придётся: подобные статьи бюджета регулярно урезаются и даже полностью вычеркиваются. А если возможность и будет, то при такой организации дела она будет доступна, скорее всего, тем, кто ближе к «кормушке», а не тем, кто острее в этом нуждается.

А почему капремонт отобрали у УК — это понятно: в сфере капремонта крутятся слишком большие деньги. В целом по России порядка триллиона рублей ежегодно, и на такой куш нашлись охотники позубастее хозяев местных УК.

Что же касается регионального оператора в нашей области, то, по предварительной информации, во главе его предполагается поставить человека, уже имевшего отношение к громкому скандалу с жилыми домами по улице Богдановича. Оптимизма это тоже не внушает.

Петр Типаков,

генеральный директор ОАО «Реконструкция», общественный деятель:

Как я буду заключать договор на выполнение капремонта с заказчиком, который не может распоряжаться средствами, предназначенными для оплаты моих работ? Очень странно, что региональный оператор выступает заказчиком капремонта тех домов, которые держат средства на отдельном счете, откуда региональный оператор не может их взять, чтобы заплатить мне за работу. Ведь существует четкий порядок: кто принимает работу, тот и подписывает платежный документ. А здесь что получается? Акты приемки выполненных работ подписывает заказчик, то есть региональный оператор, а решение об оплате принимает кто-то другой? Похоже, здесь либо какая-то путаница, либо скрытый подвох, жертвами которого могут оказаться как подрядчики, так и жильцы. Пожалуй, от таких подрядов и работы с такими заказчиками я пока воздержусь.

Как гражданский активист я поддерживаю предложение об установлении общественного контроля над деятельностью УК. Для этого я бы предложил использовать такой механизм, как советы домов и их территориальные объединения. Здесь главное — чтобы в них вошли подлинные активисты, а не ставленники заинтересованных структур. Тогда можно будет ставить вопрос не только об общественном контроле за существующими УК, но и о создании при этих объединениях собственных управляющих компаниями, которые были бы изначально полностью подконтрольны жителям обслуживаемых домов.

Николай Володий,

председатель совета дома по ул. Усилова, член Клуба активных жильцов:

Если подвести итог, то можно сказать: пока еще не все ясно. Ситуация прояснится, когда будет принят региональный закон о капремонте и создан региональный оператор (один или несколько) по территориям. Но уже сейчас понятно, что активным жильцам нужно срочно брать ситуацию под постоянный контроль. Нужно усилить работу по созданию подлинно активных советов домов, объединять их по территориям, с опорой на жителей. Нужно освещать эту тему в СМИ, разъяснять людям необходимость самоорганизации для защиты своих прав и насущных интересов. Я убежден: только при такой самоорганизации можно чего-то добиться.

 

Записал Павел Прокопенко