№8 (38), 25.05.2007

Экономика

«Доступное жилье»: нацпроект или нацпровал?

«Квартирный вопрос» в нашей необъятной ни по пространствам, ни по глубине социальных противоречий стране даже по меркам булгаковского Воланда был признан серьезным фактором «порчи» граждан. Эпопея со строительством и распределением квадратных метров среди россиян, жаждущих улучшения своих хрущевочных, сталинских или вообще николаевских жилищных условий, длится не первый дорогобарельный год. И приоритетный нацпроект «Доступное жилье» показал (в порядке приоритетности же), насколько запущено все в целом и разные аспекты этого целого в частности. Неадекватная законодательная база, бюрократия напополам с коррупцией и призраки былой приватизации — все в силе и с силой продолжает давить на и так уже разваливающийся ветхий фонд и гнилые коммуникации. Почему, кто виноват и что тут можно сделать — читайте здесь.

Страсти по градостроению

Решать проблему жилья, насущную как минимум для 60 процентов сограждан, похоже, становится все труднее: обнародованный на днях прогнозный план трехлетнего бюджета страны фактически перекладывает основной объем финансирования приоритетных национальных проектов с федерального центра на регионы.

Сделать покупку квартиры доступной для россиян власть имущие тщатся который уж год. Более того, эта задача была обозначена Владимиром Путиным среди основных сразу после избрания на второй срок его президентства.

Да только первая же разработанная в связи с этим программа фактически оказалась направленной не столько на то, чтобы сделать доступным жилье, сколько на то, чтобы сделать доступными для государства деньги россиян, выложенные на покупку квартир.

По задумке автора этой программы — господина Шувалова — доля населения, способного приобрести стандартную жилплощадь, к 2010 году должна была вырасти втрое. А объем возводимого жилья — только в два раза.

Принятый пакет из 27 законопроектов должен был упростить процесс покупки жилья. Хотя фактически на пути страждущего к вожделенной квартире программой был заложен капкан: платежеспособный спрос не соответствовал предложению, что стимулировало ценовой беспредел. Жилье априори не становилось доступней.

В 2005 году доступное жилье заявлено как один из приоритетных национальных проектов. В рамках проекта решено стимулировать строительство: предоставлением госгарантий и субсидированием процентных ставок по кредитам на оснащение земельных участков инфраструктурой. В Нижнем Новгороде возведением жилья занимались порядка 70 фирм.

Но уже следующий, 2006 год, делает «входной билет» на строительный рынок для большинства из них недоступным. Застройщиков лишают права продажи квартир до получения полного пакета документации. Более того, отныне в реализацию проекта компания обязана вложить собственные средства в размере семи процентов от привлеченных.

Но даже и это было бы нижегородскими строителями преодолено, не прими параллельно федеральным решениям нижегородские власти свои собственные. Даже для лидеров стройкомплекса региона настоящей удавкой явилось решение правительства области о переходе с «точечной» застройки к застройке квартальной.

— На этих условиях вести застройку квартала, требующего миллиардных вложений нереально, — так комментировал данный шаг областного правительства генеральный директор ООО «Зодчий» Анатолий Хрулев. — В итоге область потеряет не только мелких, но и средних по объемам работ застройщиков, обладающих солидными техническими возможностями. Что не может не сказаться на реализации в нашем регионе одного из приоритетных национальных проектов.

По данным Федеральной службы государственной статистики, в первом квартале текущего года Россия построила 101,5 тысяч квартир общей площадью 9,5 миллиона квадратных метров. 12,5 процента этого «метража» приходится на Москву, 11,5 процента — на Московскую область. 7,2 процента ввел в эксплуатацию Краснодарский край, 4,3 — Татарстан, 3,3 — Башкирия… Наш регион в январе-марте сдал рынку 183,6 тысяч квадратных метров жилья — на уровне 1,9 процента от общероссийского показателя.

Одной из причин этого эксперты называют «градостроительную паузу», случившуюся несколько лет назад, когда после смены глав администрации Нижнего Новгорода выделение земельных участков под стройплощадки было на пять месяцев «заморожено». А поскольку на возведение многоэтажного дома с учетом получения всевозможных решений, составление проекта, проведения изысканий и так далее «уходит» порядка четырех лет, «пауза» разорвала цепочку строительного конвейера в самом начале.

Нечто подобное на нижегородчине наблюдается и сейчас. Сначала «нулевой» цикл притормозил закон «О долевом участии…» и передача функций по землеоотводу на уровень области. Фактически весь прошлый год заводы стройматериалов затоваривались кирпичом, железобетоном…

Плюс — с осени 2005 года участки под строительство жилья по федеральному законодательству следует выделять только через аукционы. На дворе — весна 2007-го, а аукционов в области проведено только три. И все они признаны несостоявшимися из-за отсутствия минимально необходимого числа участников.

— Жилье в области возводится фактически только на площадках, полученных застройщиками до всех нормативных преобразований, — говорит директор по продажам ООО СК «Стриот» Александр Дэко. — Новые площадки не «запускаются» уже как минимум полтора года.

Правда, одна «новая» стройплощадка все-таки появилась. В мае прошлого года, в Кстово, где и стартовал на нижегородчине национальный проект. К 2009 году здесь планируется сдать в эксплуатацию 37 650 квадратных метров жилых и нежилых помещений. Фактически это единственные на сегодняшний день квадратные метры, появляющиеся в нашей области благодаря приоритетному нацпроекту.

Работает в Кстово ОАО «Нижегородкапстрой», учрежденное московской СУ-155 и правительством области и ставшее победителем в конкурсе на застройку микрорайона «Щитковый». Эта же организация заявляется и на всех проводимых в Нижнем аукционах по выделению земли под застройку, которые пока признаются несостоявшимися.

 

Даже при максимально планируемом росте объемов строительства к 2010 году — в два раза — треть нуждающихся нижегородцев останется без жилья

— Подавляющее большинство нижегородских застройщиков по-прежнему не в состоянии участвовать в аукционах, где выставляются лишь крупные участки, требующие огромных инвестиций, — говорит генеральный директор ГК «Кварц» Дмитрий Кузин. — Правительству области следует дробить выставляемые на аукцион лоты, делать их меньше, разрешить переуступку прав на участки.

Учитывая прозвучавшее в проекте трехлетнего бюджета страны намерение федерации сбросить со своих плеч финансирование нацпроектов, правительство региона на все это вряд ли пойдет. Посему более эффективно укрупнение нижегородских строительных фирм. Причем первая ласточка в этом плане — ООО НСК (Нижегородский строительный консорциум) уже появилась.

— Идея замечательная, — комментирует этот шаг своих коллег гендиректор ООО «Жилстрой-НН» Евгений Березин. — Правда, главные проблемы у участников еще впереди. И связаны они, прежде всего, с управляемостью консорциума: каждый из участников — личность.

В процессе регистрации пребывают еще три подобных новообразования. Все они, скорее всего, и закрепят в стройиндустрии региона десятка два строительных фирм, реально способных оставаться на рынке. Тем самым вопрос с проведением аукционов на нижегородчине будет решен. Да только побеждать в этих торгах, вероятно, суждено «Нижегородкапстрою». Времени до 2010 года, когда правительству региона следует отчитаться по нацпроекту, остается все меньше. И приоритет, скорее всего, будет отдан конструкциям из сборного железобетона с годичным циклом строительства. А именно такие дома и предлагает рынку «Нижегородкапстрой».

Вопрос — снимают ли ожидаемые к 2010 году 1392 тысячи квадратных метров жилья напряженность, присутствующую на рынке? По мнению консультанта юридической компании «Т.М.-Сервис» Татьяны Лобиной, даже при максимально планируемом росте объемов строительства к 2010 году — в два раза — спрос на жилье в регионе может быть удовлетворен только на 70 процентов.

Добавьте к этому показателю те 40 процентов квартир, которые уже теперь раскупаются не для жилья, а с целью вложения средств, которые инвесторам нет никакого смысла продавать даже после введения обещаемого Минфином России налога на недвижимость. Уже потому, что иного инвестиционного инструмента, не уступающего квартире по надежности и ликвидности в России попросту нет.

Как и по доходности тоже. В апреле средняя по Нижнему Новгороде цена предложений к продаже в новостройках составляла 1696 долларов за метр квадратный. На вторичном рынке — 1695 долларов. Ожидать, что стоимость квартирного метра перестанет расти, не приходится до тех пор, пока уровень предложения квартир не будет соответствовать спросу.

Поскольку как федеральное правительство, так и правительство нижегородского региона практически полностью доверили процесс формирования цены жилья механике рынка. А все предложения по административному регулированию цены хотя бы так называемого социального жилья благополучно спущены в Лету.

Хотя таковые, кстати, звучали и в Нижнем Новгороде. Одно из них, например, в минувшем, навеки вошедшем в историю рынка 100-процентным повышением цен на жилье, году, базировалось на чуточку измененной советской еще серии ИИ-04. Реально снижавшее стоимость квадратного метра квартиры с отделкой как минимум вдвое. Сборный каркас с самонесущими стенами из ячеистого бетона и кирпича позволяет осуществлять массовую комплексную застройку из типовых конструкций различных видов жилых домов, в полтора-два раза сокращая сроки строительства, трудозатраты и расход сырья по сравнению с технологией монолитного каркаса.

Здания этой серии массово строились в Подмосковье. В Нижнем данная технология тоже использовалась. Последний по времени и самый, наверное, известный пример — торговый центр «Этажи» на Белинке.

Причем завод по производству деталей каркаса и стенового материала этой серии в области есть — подобные конструкции выпускал Кстовский ЗКПД-2.

Весь проект с бизнес-планом был готов еще в 2005 году. С предложением реализовать его в виде областного холдинга (ГУПа) разработчики обратились прежде всего в администрацию области. Ответом было молчание.

А некоторые ведущие (в ту пору) строительные компании Нижнего отвечали конкретнее: «Этот проект нам не нужен, поскольку может обрушить сложившийся строительный рынок».

Кстовский же завод тем временем покупает московская СУ-155, под профилирование для выпуска жилья ленинградской серии.

Фокусы землевладения-2

Нижегородский вариант

В предыдущем выпуске мы затронули тему частного жилищного строительства, программа которого была разработана с начала года вице-премьером Дмитрием Медведевым в рамках национального проекта «Доступное жилье». Обозначили главные юридические и фактические препятствия на пути реализации этой программы и перешли к конкретным примерам действий подобных препятствий. Теперь поговорим о них подробнее.

Фокус власти

 

Итак, как мы уже писали, с принятием Градостроительного кодекса сложилась тупиковая ситуация. Проводить земельные торги местная власть до сих пор не может. Чтобы подготовить земельный участок под комплексную застройку, подвести к нему всю необходимую инфраструктуру и подготовить всю надлежащую документацию (а только в этом случае можно выставлять участок на торги), требуются большие деньги и грамотные специалисты, которых у городских, не говоря уже о районных, администраций попросту нет. Они есть у областных администраций, но до недавнего времени у них не было надлежащих полномочий по распоряжению земельными участками. Только в прошлом году им была предоставлена возможность контролировать выделение участков в региональных центрах и то только те площадки, на которых мэрия еще не успела начать процесс землеотвода. Притом, что даже на те участки, которые продает или передает в аренду областное правительство, необходимые градостроительные документы застройщик обязан согласовать в мэрии. И здесь возникают административные барьеры, так как чиновники городской администрации не хотят выпускать из рук оставшиеся рычаги управления.

Битва за землю велась не на жизнь, а на смерть. Даром, что «дрались» не феодальные сеньоры, а областные и муниципальные чиновники. В Нижнем ситуация особенно обострилась с приходом Шанцева, по времени почти совпавшем с принятием вышеназванных поправок в Градостроительный кодекс, позволивших губернаторам контролировать выделение земельных участков в региональных центрах. Шанцев сразу же взялся за перераспределение полномочий между городом и областью в деле распоряжения землей, мотивировав это тем, что договоры аренды, заключенные мэрией с собственниками и арендаторами незаконны, неправомочны и вообще не исполняются. А раз так, то их нужно немедленно пересмотреть, отменить и заключить новые, но уже не с городской администрацией, а с областной.

Вот тут процесс распределения и выделения земли встал окончательно.

Фокус денег

И дело даже не в том, что Шанцев формально неправ. Хотя он не прав — земельные участки под индивидуальное жилищное строительство выделяет районная администрация при условии заключения договора аренды данного участка в КУГИ и с исключительным правом последующего выкупа его в частную собственность. Но это юридическое препятствие может быть легко устранимо принятием специального закона, передающего право заключать договоры аренды с муниципального уровня на городской. Таковой закон, кстати, и был принят ОЗС в прошлом году. Но лучше не стало. Стало только хуже.

По закону городская администрация обязана была передать все свои заключенные договоры аренды в ведение областного Минимущества. Однако передала она лишь три тысячи договоров, срок действия которых истек. Остальные шесть тысяч действующих договоров муниципалитет передавать отказался, ссылаясь на то, что собирает по ним арендную плату, ведет судебную работу по взысканию недоимок и т.д. Что ж, понятно: арендная плата — сумма весьма немаленькая, и распоряжаться этими деньгами хочет каждый.

Однако подобные спорные земельные участки находятся теперь в подвешенном состоянии. Их владельцы до сих пор не знают, будут продлены или перезаключены договоры аренды и главное — на каких условиях. Договоры мэрии областное Минимущество может без труда признать незаконными и отказать в их перезаключении. И поди доказывай кому хочешь, что на выделенной земле ты уже построил дом и имеешь полное право на выкуп участка. Вам ответят, что договор изначально был заключен незаконно, а потому юридической силы не имеет. Так что сносите свою самовольную постройку и убирайтесь подобру-поздорову.

Частный фокус

Фокус в том, что районные администрации продолжали выделять земельные участки под индивидуальную жилищную застройку даже тогда, когда лишились этого права по вышепомянутому закону «О регулировании земельных отношений…». В распоряжении редакции оказалась копия распоряжения главы администрации Сормовского района В. Ю. Моисеева о выделении земельного участка гражданину X под строительство индивидуального жилищного дома. Распоряжение датировано 29 марта 2006 года. Третий пункт данного распоряжения гласит: «Направить копию распоряжения в Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (Бочканова О. С.) для заключения в установленном законом порядке договора аренды земельного участка с гражданином X». Откуда же было знать этому гражданину, что распоряжение главы района признают недействительным?!

И ведь признали же! Странности начались с самого начала, когда администрация Сормовского района не направила, как полагалось бы, копию собственного же распоряжения в КУГИ. Когда гражданин, уже начавший строить дом, между прочим поинтересовался, отчего такая задержка, ему спокойно ответили, что нет смысла направлять распоряжение в КУГИ, поскольку договор ему все равно не подпишут. На резонный вопрос «почему?» пробурчали что-то невнятное про временные юридические сложности и посоветовали спокойно строить дом, оформлять его и уже на основании права собственности на дом регистрировать право собственности на землю. Мило, не правда ли?! Где еще чиновники администрации открыто пренебрегают законом и советуют гражданам поступать точно так же?

Выбор, однако, у нашего героя был невелик, и он продолжил строить свой дом, уповая на здравомыслие властей и право добросовестного приобретателя. Уповал напрасно. Когда дом был почти построен, подведен газ и электричество, он лично направился в КУГИ с намерением заключить-таки договор аренды и добросовестно вносить арендную плату за свой участок, а в идеале и выкупить его. К несчастью, он не знал, что как раз в это время (начало весны 2007 года) споры за землю между областной и городской администрацией дошли до высшей точки, и, предчувствуя грядущее окончательное поражение, чиновники мэрии вообще отказывались подписывать любые, даже самые невинные правоустанавливающие документы. В КУГИ распоряжение главы Сормовского района было признано незаконным (якобы превысил свои полномочия) и на сем основании договор аренды заключать отказались. Но никаких мер в отношении нарушившего закон главы района, предпринято не было. Равно как никто и не собирается изымать «незаконно» выделенный участок у нашего героя. В частных беседах ему почти во всех инстанциях объясняли: мол, не суетитесь, спокойно достраивайте свой дом и живите в нем. Вот так — в неоформленном доме на неоформленной земле!

Что любопытно, подобный случай вовсе не единичный. В том же Сормовском районе в поселке Высоково стоят десятки неоформленных домов на неоформленных земельных участках. Причем не какие-то халупы, а вполне себе приличные коттеджи, владельцы которых, наверняка, могли за определенную сумму определенным людям выбить себе юридически безупречные правоустанавливающие документы хоть на дом, хоть на землю. Но ситуация не меняется, а значит дело вовсе не в деньгах. А в спорах за землю чиновников всех мастей, которые до сих пор не могут договориться, кто за что отвечает. И споры эти только разгораются…

Совсем недавно губернатор Нижегородской области внес в ОЗС очередную редакцию закона «О регулировании земельных отношений…», которая фактически ставит ультиматум администрации Нижнего Новгорода, обязывая ее до 15 июня 2007 года передать в правительство договоры аренды земельных участков под объектами недвижимости и всю сопутствующую документацию. Законопроект, обсуждаемый сейчас на комитетах Заксобрания, вызвал критику депутатов и заинтересованных ведомств. В том числе территориального управления Минюста и правового управления областного парламента, которые сочли, что редакция областного закона не соответствует Гражданскому кодексу РФ и нарушает права местного самоуправления.

Вся эта эпопея означает одно: частная земельная собственность в Нижнем находится в зачаточном состоянии и разродиться сможет еще очень не скоро. Равно как и проект «Доступное жилье».