08-08-25

Общество

Между гостиницей и съемной квартирой

Власти будут строить жилье «для извлечения доходов»

Правительство Нижегородской области одобрило концепцию пилотного проекта строительства в регионе пяти доходных домов. Возведение первого начнется в 2008 году и продлится три года. Для привлечения инвесторов областное правительство готово предоставить ряд льгот. В частности, снизить арендную плату за землю, дать поблажки по налогам и предоставить государственные гарантии под кредиты. Главный вопрос — будут ли востребованы доходные дома.

Власти намерены вспомнить дореволюционный опыт и возродить в российских городах институт доходных домов. Причем домов эконом-класса, квартиры в которых должны заинтересовать тех, кто не только не накопил себе на отдельное благоустроенное жилье, но и не может выплачивать ипотечный кредит. И при этом не имеет права на социальное жилье. Сейчас эти россияне живут с родственниками или снимают жилье у владельцев частных квартир. Однако, по мнению экспертов, они вполне могли бы переехать в доходные дома, где по крайней мере, их не попросят освободить помещение в самый неподходящий момент. По оценкам участников рынка, квартиросъемщики поедут в доходные дома, даже если цена за их аренду будет на 15-20 процентов выше, чем у частника.

До 1917 года большинство жителей российских городов снимали квартиры именно в доходных домах. Те, кто внимательно читал, скажем, Достоевского должны помнить, что о доходных домах в его произведениях говорится неоднократно. Например, в Петербурге накануне революции лишь четыре процента высших государственных служащих имели недвижимую собственность. Однако после революции строительство и эксплуатация этого жилья прекратилась.

Сегодня доходные дома в стране можно пересчитать по пальцам одной руки. В Москве, например, такой объект всего один, построенный в 2004 году (инвестором выступил департамент инвестиционных программ правительства Москвы). Запланировано строительство еще двух. В Петербурге в следующем году будут сданы три подобных дома. Одним словом, капля в море. Для сравнения: в Европе арендует жилье больше половины населения. Почему же европейский опыт не приживается в России?

Специалисты утверждают, что у нас пока нет условий для массового появления доходных домов. Достаточно сказать, что в федеральном законодательстве понятие «доходный дом» вообще не определено. Однако главная проблема заключается в том, что сам по себе бизнес, основанный на строительстве и содержании доходных домов, попросту невыгоден. По причине слишком долгого срока окупаемости (по разным оценкам и в зависимости от условий строительства и содержания — от 15 до 25 лет). Гораздо прибыльнее построить дом и сразу же его продать.

С пугливым инвестором чиновникам нужно много и долго работать. И создавать условия для работы двадцать раз все просчитывающим предпринимателям.

В областном правительстве планируется освободить застройщика, возводящего доходный дом, от аукционных выплат за земельный участок, внедрить механизмы долгосрочного кредитования и рефинансирования кредитов. Преференции должны способствовать и оптимизации цен на рынке аренды жилья, и поиску баланса между его доступностью и доходностью. При этом цены на квартиры в доходных домах будет определять его владелец, и ему самому, то есть без вмешательства государства, предстоит решить, будет она выше или ниже рыночной («Владелец не будет экономить на ЖКХ и лампочках», — говорят в областном правительстве).

По словам министра строительства Ниже­город­ской области Валерия Англи­чанинова, рентабельность такого бизнеса закладывается на уровне 8-14 процентов годовых. В то же время в Москве концепция доходных домов не была реализована, поскольку не было создано эффективных механизмов для инвестора. Неужели в Нижнем появятся подобные механизмы? Любопытный факт: столичные власти полагают, что квартиры в доходных домах Москвы должны сдаваться в наем только москвичам, прожившим в Москве не менее десяти лет. Правда, при этом власти Москвы, судя по всему, несколько иначе трактуют само понятие «доходный дом», подразумевая под ним не новый для сегодняшней России сегмент рынка жилья, а нечто похожее на социальное жилье для льготников. Это вполне в русле намерений мэра Юрия Лужкова, заявлявшего, что доходные дома в Москве должны быть только муниципальными, «где установлен не режим бешеных прибылей, а режим оплаты по себестоимости». В этом случае не совсем понятно, можно ли называть дом «доходным», если он не приносит дохода.

В Нижегородской области, судя по всему, собираются сделать ставку на более обеспеченные слои населения. По словам губернатора Валерия Шанцева, строительство доходных домов не подразумевает под собой возведение жилья для людей с низкими доходом. «Это дома для тех, кто готов платить за аренду жилья», — уточнил губернатор. В строительство первого доходного дома в Нижнем Новгороде планируется инвестировать 250 миллионов рублей. В первом доходном доме будет 234 квартиры. В доме будет 121 однокомнатная квартира, 104 двухкомнатные квартиры и 9 трехкомнатных. Стоимость аренды однокомнатной квартиры составит 10 тысяч рублей в месяц, двухкомнатной — 15 тысяч рублей, трехкомнатной — 20 тысяч рублей. Предусмотрена подземная стоянка на 100 мест. Предполагается, что дом построят в центре города. Срок окупаемости проекта — 5 лет.

Окончательное решение о дальнейшем развитии проекта будет принято после анализа результатов первого этапа и в соответствии с тенденциями развития жилищного рынка. По мнению Англичанинова, основными преимуществами строительства доходных домов на территории Нижегородской области должны стать оптимальный режим жилищно-коммунального хозяйствования и снижение эксплуатационных издержек, социальная комфортность, доступность, сокращение теневого рынка аренды жилья и рост поступлений в бюджет, а также социальная защита для жильцов.

Областные чиновники полагают, что клиентами таких домов станут молодые семьи, не могущие купить собственное жилье, юридические лица, арендующие жилье для своих сотрудников и командированных, богатые студенты и трудовые мигранты. Эксперты полагают, что доходные дома будут востребованы при соблюдении ряда условий. Сегодня самый большой спрос в Нижнем Новгороде наблюдается на однокомнатные квартиры в ценовой категории 5-7 тысяч рублей за месяц. Это должны быть благоустроенные, меблированные квартиры бизнес-класса в центральной части города, с обязательной автомобильной парковкой. Валерий Англичанинов заявил, что доходные дома окупятся через пять лет. Однако эксперты утверждают, что окупаемость таких домов куда выше – от 8 до 12 лет. Правда здесь все зависит от объема налоговых льгот, которые готово предоставить областное правительство.

Любопытно, что в окружении губернатора нет единства по поводу концепции строительства доходных домов. По мнению председателя Законодательного собрания Нижегородской области Виктора Лунина «нижегородцы, как правило, копят деньги, потому что хотят купить квартиру сами, а не арендовать жилье». По мнению заместителя губернатора Владимира Иванова, «такого рода жилье будет востребовано для небедных студентов, которых становится все больше и больше, однако пилотный проект обязательно должен строиться в «хорошем месте». Но в хорошем месте стоимость съемной квартиры неизбежно взлетит до небес? И тогда даже богатым студентам такое жилье станет не по зубам? Или, давайте сразу честно скажем, что собираемся строить гостиницу, но так чтобы стоимость номеров была подешевле? И не будем прикрываться красивыми ярлыками из дореволюционной действительности.

Кроме всего прочего, не стоит забывать, что сегодня в Нижегородской области около 100 тысяч семей стоят в очереди на получение хоть какого-нибудь жилья. Губернатор недавно оптимистично заявил, что «время жить в бараках и сараях закончилось». Нечто подобное говорилось еще при Хрущеве. Однако домов барачного типа в Нижнем еще предостаточно. Дойдет ли когда-нибудь очередь до «гнилушек»? Ведь кроме доходных домов в регионе должно строиться и социальное жилье. Или я совсем зафантазировался?

Владимир Сергеев