Дом, который достроит КТО?

09-10-19

Среда обитания

Дом, который достроит КТО?

Обманутым дольщикам Нижегородской области посвящается…

Драма в трех действиях с прологом и эпилогом.

Действующие лица: ЖСК «Комфорт» и его нынешний председатель Владимир Кузнецов, строительная фирма «Евродом-Холдинг» и ее генеральный директор Сергей Малышев, жильцы не сданного в эксплуатацию дома №17 по проспекту Рачкова в городе Кстово, считающие себя обманутыми дольщиками, заместитель губернатора, курирующий вопросы строительства, Валерий Англичанинов.

Справка для тех, кто не знает: обманутые дольщики — не журналистская метафора, это правовой статус, «счастливые» обладатели которого могут рассчитывать на помощь государства в решении злополучного квартирного вопроса. Получить этот статус непросто, сначала нужно добиться, чтобы застройщик или фирма-посредник, собиравшая деньги на строительство с физических лиц, прошли официальную процедуру банкротства в арбитражном суде. До тех пор пока банкротство не признано, дольщики, обманутые де-факто, де-юре остаются беззащитными перед людьми, их кинувшими, и ни на чью помощь рассчитывать не могут.

Пролог

Пятничным вечером 25 сентября актовый зал кстовской мэрии напоминал съемочную площадку. Человеку непосвященному вполне могло показаться, что здесь идет работа над фильмом «Гараж. 30 лет спустя». Несмотря на отсутствие режиссера, кинокамер (фото— и — видеокамеры в зале были), накал страстей был нешуточным. Не звучала в хоровом исполнении «Спи, моя радость, усни», никто не играл на саксофоне, но по убедительности и эмоциональности участники собрания не уступали народным и заслуженным артистам, снявшимся у Эльдара Рязанова. Правда, в отличие от кинофильма, увиденное в зале не оставило ощущения законченности: главный из стоявших на повестке вопросов «кто и на чьи средства будет достраивать дом?» — так и не был решен.

Здесь пора сделать лирическое отступление. Согласно действующему законодательству, внешне готовый и внутренне отделанный дом, даже будучи подключенным к системам газо-, электро— и водоснабжения, не может считаться полностью достроенным (и, соответственно, заселяться) до официальной сдачи в эксплуатацию. Все, кто проживает в недостроенном доме или каким-либо образом содействует его заселению, нарушают закон и могут быть привлечены к административной ответственности, а в случае возникновения нештатной ситуации — к уголовной. На сегодняшний день таких «нарушителей» в доме №17 по проспекту Рачкова — 90 семей. Стаж «противозаконного проживания» некоторых из них более полутора лет, у большинства приближается к году. И все же, несмотря на страх быть оштрафованными, отключенными от благ цивилизации и даже выселенными, люди продолжают оставаться в своих новых квартирах без «зеленых свидетельств» на право собственности, без прописки и регистрации. Почему? Потому что им больше негде жить. Денег на аренду квартир ни у кого из них нет: прежнее жилье давно продано для возмещения затрат на данное строительство и оплаты процентов по кредитам. Оформить новые кредиты смогут единицы, родственники, готовые на своей жилплощади приютить семьи на неопределенно долгий срок, есть далеко не у каждого.

Действие первое. «Ожидания»

Никто из нынешних жильцов (дольщиков строительства) дома №17, подписывая в 2004 году договор о долевом участи, не мог предположить, что ввод в эксплуатацию вожделенного объекта отдалится на столь продолжительное время. По договору люди должны были получить свои квартиры и, соответственно, право на заселение в них в первом квартале 2006 года. Но когда оговоренный срок подошел, Сергей Малышев — директор собиравшего деньги с дольщиков ООО «Комфорт», одновременно генеральный директор ЖСК «Комфорт» (застройщик) и генеральный директор основного подрядчика — ООО «Евродом-холдинг» (так сказать единый в трех ипостасях), сославшись на объективные трудности, перенес сдачу дома на четвертый квартал того же года. Наблюдавшие за ходом и темпами строительства дольщики забеспокоились и решили проверить деловую репутацию своего застройщика-подрядчика. Выяснилось, что Сергей Юрьевич Малышев, если верить выложенным в интернете сведениям, пользуется безграничным доверием власти, получает одобрение и поддержку масштабных инвестиционных проектов и… берет все новые и новые подряды на строительство как в Нижнем Новгороде, так и в области. «В 2006 году Решением инвестиционной комиссии г. Н.Новгорода компании выделен участок в центре Нижнего Новгорода площадью 32 га под строительство жилых и административных зданий общей площадью 254 000 м2 и ООО «Евродом-холдинг» приступил к своему самому масштабному проекту» — эту информацию можно было прочесть на правительственном сайте в то же самое время, когда на улице Ереванской в Нижнем Новгороде и на проспекте Рачкова в Кстове тот же «Евродом-Холдинг» откладывал на неопределенное время сроки сдачи многоквартирных домов. «Но если Малышеву доверяет правительство, как же не доверять нам?» — успокаивали себя дольщики.

Тем временем настала осень, истек второй, назначенный Малышевым срок, и дольщики решили обратиться за помощью в вышестоящие инстанции, в том числе в министерство строительства Нижегородской области. Через некоторое время пришел ответ за подписью тогдашнего министра строительства Валерия Англичанинова, в котором сообщалось о совещаниях, проведенных с главой организаций застройщика и генподрядчика, о данных Малышевым гарантиях сдать дом к конкретной дате. Но время шло, а ни одно обещание так и не было выполнено. Тогда дольщики решили обратиться за помощью к президенту. Ответ на данное обращение пришел, как водится, из министерства строительства Нижегородской области и был подписан заместителем министра Нестеровым. В нем говорилось: «…сообщаем, что министерством строительства Нижегородской области инициирована проверка финансово-хозяйственной деятельности вышеуказанного застройщика… Проверка проводится совместно с органами УВД по Нижегородскому р-ну г. Н.Новгород». Письмо было датировано 24 апреля 2008 года.

Действие второе. «Обещания»

В мае того же 2008 года, уже в должности заместителя губернатора Валерий Англичанинов лично принимает представителей дольщиков ООО «Комфорт» и в их присутствии дает указание министерству строительства провести проверку финансовой деятельности ООО «Комфорт» на предмет целевого использования средств дольщиков и, в случае обнаружения нарушений, привлечь Малышева к ответственности. Проверка должна была пройти в июне 2008 года.

Результаты проверки дольщикам не сообщаются, однако дом по-прежнему не сдается, а Малышев не несет никакого ущерба. Его фирму даже не лишают лицензии на строительство. Тогда несколько человек подают на застройщика иски о выплате неустойки. Суд их удовлетворяет, однако исполнять судебные решения Малышев не спешит. ФССП и прокуратура не могут ничего сделать с неплательщиком.

Понимая, что застройщик попросту говоря «кинул» их и что спасение утопающих — дело рук самих утопающих, в октябре 2008 года вселившиеся по предложению Малышева и начавшие замерзать дольщики собирают дополнительно 66 000 рублей на завершение пусконаладочных работ на котельной и вновь обращаются за советом и помощью к заместителю губернатора. На встрече (она состоялась 30 октября прошлого года) Валерий Англичанинов советует дольщиком создать ТСЖ и ждать помощи из областного бюджета. Заверение заместителя губернатора в скором вводе дома в эксплуатацию при условии, что дольщики создадут ТСЖ, ни у кого не вызывает сомнений, и в декабре 2008 года ТСЖ «Рачкова-17» организуется. Средств из бюджета на сдачу дома так и не поступает, зато застройщик освобождается от расходов на содержание недостроенного объекта. Все расходы по содержанию и отоплению дома отныне вынуждены нести члены ТСЖ, вселившиеся в недостроенный дом в надежде на его скорую сдачу.

ЖСК «Комфорт» тем временем умывает руки и отказывается содержать даже помещения, предназначенные для коммерческих целей, к которым дольщики не имеют никакого отношения.

В апреле 2009 года Малышев, пытаясь совсем уйти от необходимости достраивать дом, начинает процедуру банкротства двух своих предприятий: ООО «Евродом-Холдинг» и ООО «Комфорт». Необанкроченным остается только ЖСК «Комфорт», с поста председателя которого Малышев предусмотрительно выходит, передав новому руководству активы и пассивы.

Действие третье. «Итоги»

Летом текущего года происходит неожиданная смена декораций. Неожиданно на «сцене» появляется новый персонаж — депутат Кстовского земского собрания Владимир Кузнецов, защитник всех обиженных и обманутых, призванный решить проблемы злополучного объекта и довести его до сдачи в эксплуатацию. Не бескорыстно, не по зову сердца, а по соглашению с экс-председателем Малышевым, который, по собственному признанию Кузнецова, должен кстовскому депутату 5 млн за непостроенный коттедж. В счет погашения долга депутат получил квартиру в доме 17 по улице Рачкова и (в дополнение) пост председателя правления ЖСК.

Поскольку ЖСК не заключал договоров и не несет ответственности перед дольщиками, теперь все затраты на ввод дома в эксплуатацию, оцененные ранее Малышевым в 8 млн рублей, должны лечь на плечи дольщиков, — таково мнение нового председателя. Оно полностью совпадает с мнением застройщика-подрядчика и районной власти, для которой дом на Рачкова стал бельмом на глазу. Не устраивает только дольщиков. Для того чтобы они скорее согласились добровольно вступить в члены жилищно-строительного кооператива «Комфорт», депутат (и председатель по совместительству) собрал всех в актовом зале мэрии и начал запугивание: «Только вступив в ЖСК, вы станете собственниками своих квартир, а пока вы не имеете на новое жилье никаких прав, у вас его могут отобрать». Следующим шагом новообращенных членов ЖСК, по плануКузнецова, должно стать заключение договоров на предоставление ЖКУ и на работы, необходимые для введения дома в эксплуатацию. На все это потребуется не первоначальные восемь миллионов, а значительно больше. Нужно ли объяснять, почему?

Средств из бюджета на сдачу дома так и не поступает, зато застройщик освобождается от расходов на содержание недостроенного объекта. Все расходы отныне вынуждены нести члены ТСЖ, вселившиеся в недостроенный дом в надежде на его скорую сдачу

Уже сегодня снежным комом растут суммы штрафов за незаконную эксплуатацию здания и незаконное подключение к системам жизнеобеспечения. Бремя штрафов ляжет на плечи новых членов ЖСК «Комфорт». Но и это еще не все: для того, чтобы дом приняли, требуется экспертиза построенного объекта (к слову, разрешение на его строительство администрация района выдала без экспертизы проекта, потому что в 2005 году это не было обязательным). Устранение нарушений, которые выявят эксперты, может потребовать значительно большей суммы, нежели предполагалось ранее. Где брать эти деньги? Опять же у дольщиков, которые станут членами ЖСК «Комфорт». Кроме всего прочего, проверка, которую проводила независимая аудиторская фирма по просьбе экс-председателя Малышева, выявила, что ЖСК «Комфорт» недоплатил ООО «Евродом-Холдинг» несколько миллионов за строительные работы (На вопрос, как получилось, что директор не заплатил самому себе, не ответит, наверное, никто). Помимо мифического долга, несколько сот тысяч нужно заплатить другим подрядчикам, которые сделали работы в полном объеме. Сумма всех долгов тоже будет поделена между дольщиками. Но они уже выплатили все, что положено по договору, и не получили обещанного «готового продукта» — сегодня у них есть лишь «полуфабрикат». Несколько юридически грамотных дольщиков получили решения суда, подтверждающие право собственности на долю в не завершенном строительством доме, большинство же фактически не имеет на свою недвижимость законных прав. Во всяком случае так обрисовывал положение дольщиков депутат Кузнецов: «У вас нет на квартиры никаких документов, кроме договора с обанкротившимся ООО «Комфорт» — а это филькины грамоты!» И нашлись люди, которые ему поверили. Их можно понять. Уставшие от двухлетней борьбы, люди готовы на все, лишь бы начать жить спокойно… Но жить спокойно не удастся долго. Хотя Кузнецов и успокаивал дольщиков рассрочкой на 20 месяцев, этот срок представляется явно недостаточным при тех больших суммах, которые потребуются для сдачи дома.

При этом сам Кузнецов и приглашенные им представители администрации Кстовского района «умолчали», что, вступив в ЖСК, бывший дольщик отказывается от права собственности на оплаченную квартиру до сдачи дома в эксплуатацию и выплаты своего пая. До наступления этих событий член ЖСК имеет право только на паенакопление, размер которого чуть превышает сумму, перечисленную им в ООО «Комфорт». Для дольщиков 2004–2006 годов это от 11 000 до 13 000 руб. за м2. При исключении человека из ЖСК за нарушение сроков внесения неоплаченной части пая или при решении добровольно выйти из ЖСК он имеет право только на возврат пая, который в несколько раз меньше рыночной цены квартиры. Пай ему вернут, но квартира остается в ЖСК. Кроме всего прочего, вступление в ЖСК необратимый шаг. Даже при полной оплате суммы, названной Кузнецовым в октябре 2009 года, никто не гарантирует передачи квартиры в собственность к определенному сроку. Сколько придется заплатить в конечном итоге, сейчас не может знать даже Кузнецов. Чем гарантирует Кузнецов выполнение своих обязательств? Только тем, что его при необходимости можно будет сместить с поста председателя ЖСК.

Эпилог

«Никто не виноват, но что делать?»

В ситуации, действительно, трудно найти одного виновного. В нашей стране, с ее постоянно меняющимся законодательством, с коррупцией и безответственностью власти перед кем бы то ни было, трудно что-то создать, сохранив одежды безукоризненно белыми. Возможно, Малышев, а скорее всего, люди за ним стоящие (фамилии их назывались на собрании, но я их приводить не буду, поскольку не имею документального подтверждения факта мошенничества), действительно, хотели погреть руки, но как сказал на собрании Кузнецов, их подвела жадность и вместо 30 миллионов они присвоили себе 45. По мнению депутата, 15 миллионов с лихвой хватило бы на достройку дома. Как бы то ни было, моральные и материальные убытки, которые руководство ООО «Евродом-Холдинг» несет в результате двух скандальных историй с несданными многоквартирными домами (на проспекте Рачкова и улице Ереванской в Нижнем Новгороде), наверняка стоят дороже. Едва ли люди сознательно вредили сами себе. Тем не менее 198 семей страдают от действий или бездействий застройщика-подрядчика, поэтому необходимо искать выход из тупика.

Вот какое предложение высказал Сергей Малышев (его на собрании не было, мы говорили с ним два дня спустя): «Ситуация вовсе не тупиковая. Решить ее можно. В доме есть три непроданные квартиры, есть коммерческие площади. Реализовав их, можно выручить деньги и на них довести дом до госприемки. Я знаю, что в данный момент это почти нереально, но пока можно взять деньги у дольщиков как бы взаймы, а потом, реализовав, отдать им. Они ничего не потеряют». Когда я спросила Малышева, не мог ли «Евродом-Холдинг» выделить средства на достройку дома, а потом вернуть их тем же путем, Малышев откровенно признался, что все средства ООО находятся в деле, то есть в активно ведущихся стройках.

Может быть, дом поможет достроить государство? С этим вопросом я обратилась в приемную заместителя губернатора Англичанинова. Пресс-секретарь Татьяна Юхманова сказала по этому поводу следующее: «Строительство дома на проспекте Рачкова уже три года под постоянным контролем Валерия Вениаминовича, он не раз встречался и с дольщиками, и с руководством организации-подрядчика и застройщика. Правительство готово содействовать в проведении новой проектной экспертизы, поскольку имеющаяся не соответствует требованиям, а без этого документа акт сдачи дома никто не подпишет. Однако правительство не вправе вмешиваться в гражданско-правовые отношения между частными лицами. К тому же Закон об областном бюджете не позволяет нам выделить деньги на достройку дома, лишать строительную фирму лицензии и арестовывать ее счета исполнительная власть тоже не вправе. Это задача прокуратуры. Но областная власть делает и будет в рамках закона продолжать делать все, чтобы облегчить положение ни в чем не повинных дольщиков: договариваться с поставщиками газа, электричества и прочих коммунальных услуг о снижении тарифов, обращаться в региональную службу Ростехнадзора о неначислении штрафов. Облправительство заинтересовано в том, чтобы решить проблему этого дома как можно быстрее».

И в заключение мнение самих дольщиков.

Член правления созданного в декабре прошлого года ТСЖ «Рачкова 17» Сергей Макарычев выражает позицию товарищества:

— Желание кстовской власти и руководства ЖСК переложить все расходы на плечи дольщиков нам вполне понятно. Но у людей нет денег и взять их по большому счету негде. Они даже заложить свои квартиры не смогут, поскольку на них нет документов. Мы, правление товарищества, считаем целесообразным сделать следующее: прежде всего получить через суд права собственности на недостроенные квартиры (то же самое посоветовал нам Валерий Англичанинов). Это рядовое дело, не требующее нервов и времени, госпошлина составляет всего 100 рублей, а исковое заявление мы поможем написать. Достраивать дом, будучи собственниками, выгоднее, так как у собственника есть право голоса и право выбора. Те, у кого нет денег, смогут взять кредит под залог своей доли в незавершенном доме, а также оформить возврат подоходного налога. Сдачу дома объединение собственников организует через добросовестных исполнителей. Работать нужно по договорам с заранее определенной ценой и сроками. Исполнители должны иметь имущество и доходы, на которые могут быть обращены взыскания при нарушении сроков. Не все долги ЖСК нужно принимать к оплате. Тем более мы не обязаны гасить долги Малышева перед Кузнецовым.

Далее, на наш взгляд, необходимо организовать оплату ЖКУ через ТСЖ без учета старых долгов ЖСК, оплачивать только текущие фактические затраты. Заключать договоры на поставку газа, воды и электроэнергии тоже должно ТСЖ, а не ЖСК. Что касается заявления председателя Кузнецова о том, что администрация района и области будет сотрудничать только с ЖСК «Комфорт», то это, по нашей информации, неправда. Взаимопонимание можно найти с любой организацией, ставящей задачу сдачи дома. ЖСК не единственный и не лучший путь.

Но прежде чем принимать решение о сроках и порядках финансирования сдачи дома, вступать в ЖСК или идти в суд, необходимо дождаться результатов экспертизы. Это Англичанинов рекомендовал нам на личном приеме 24 сентября 2009 года — мы рассчитываем на его поддержку в дальнейшем».

В реестре обманутых дольщиков Нижегородской области — 496 фамилий.

Из них — 39 пострадали от двойных продаж квартир. В реестре по Нижнему Новгороду — около 200 человек. В список объектов, при строительстве которых зафиксированы случаи обмана соинвесторов, внесено 14 объектов, 12 из которых принадлежат корпорации «Социальная инициатива».

Примерно 500 дольщиков «СИ» уже получили квартиры. Оставшимся, по словам чиновников, вероятно, будут выдаваться квартиры в домах, строящихся в Нижегородском районе Нижнего Новгорода.

Кроме того, в Нижегородской области зафиксировано 30-35 проблемных объектов, владельцы которых испытывают финансовые трудности. Эти объекты не заморожены, но на них ведутся вялотекущие работы с периодическими остановками. Также по фактам нарушений, связанных с долевым строительством, было заведено уголовное дело в отношении руководителя ЗАО «Наш дом», проводятся проверки по нижегородским компаниям «Щит» и «Лиана НН», а также по ЖСК «Комфорт».

Рабочей группой, которая была создана в Нижегородской области, руководит депутат Государственной Думы Александр Хинштейн. Она призвана вести работу по разработке законодательных инициатив по вопросу долевого строительства. По трем инициативам уже получены положительные заключения правового управления.

На телефоны «горячей линии» региональной рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков поступило 68 обращений. В частности, жители жалуются на применение вексельных схем, на невозможность заселения в квартиры в уже сданных домах. Многие из обращений связаны с группой «ПИК-регион».

К слову, помощь обманутым дольщикам стала одним из тех политических козырей, который активно использовался в позитивном освещении деятельности губернатора Валерия Шанцева. Нашему региону присвоен статус одного из форпостов борьбы с этим большим социальным злом.